Yo entiendo que apenas oír las palabras "reescritura del código de tierras" puede despertar bostezos.
Pero aunque tú no lo hayas pedido (y probablemente no lo hiciste), si vives en Austin el caso que se ventila esta semana en una corte de apelaciones de Houston va a afectarte.
Este miércoles, la Ciudad de Austin debe presentarse, via Zoom, frente a un panel de jueces de la 14ava Corte de Apelaciones. El abogado de la ciudad, en un esfuerzo por corregir el camino que se ha seguido por años para reescribir las leyes que gobiernan la construcción en la ciudad, argumentará que la municipalidad no violó las leyes estatales cuando estaba haciendo el borrador de las nuevas leyes de zonificación de Austin.
Si todo este tema te confunde, no te preocupes. Aqui te explicamos los detalles.
¿Qué es el código de desarrollo de tierras? ¿Por qué está tratando Austin de reescribirlo?
Vamos a pensar por un momento en el terreno en el que vives. ¿Cuántas unidades de vivienda hay en él? ¿Cuán alto es el edificio en el que vives? ¿Tienes una entrada de coches? ¿A cuánta distancia de la calle está tu vivienda?
Ninguna de las respuestas a estas preguntas son casuales. Todas están determinadas por una serie de reglas - miles de páginas de reglas- compiladas en el código de desarrollo de tierras de Austin. (A lo mejor has escuchado el término "zonificación." Cada pedazo de tierra tiene su "zona," regida por ciertas reglas específicas del código de tierras).
En el 2012, los miembros del concejo de la ciudad aprobaron un plan para el futuro llamado Imagine Austin. En él, los funcionarios municipales -tomando en cuenta el aporte de los residentes - identificaron parametros para el crecimiento de la ciudad, incluyendo más densidad para los edificios más cerca de las rutas de transporte público y en partes designadas de la ciudad.
El proceso para reescribir las leyes de desarrollo de terrenos - referido a un punto como CodeNEXT- comenzó al mismo tiempo. La idea era trazar cómo la ciudad implementaría algunos de los objetivos que se propuso en su plan a largo plazo. Estos objetivos incluyeron hacer posible la construcción de más viviendas y de distintos tipos de residencias para acogar a la creciente población de la ciudad.
La reescritura de las reglas comenzó hace casi una década. ¿Por qué ha tomado tanto tiempo?
El proceso de redefinir las reglas que gobiernan qué se puede construir y dónde en Austin se ha visto entorpecido por oposición de ciudadanos y de funcionarios públicos.
En el 2018, miembros del concejo municipal desecharon el proceso, algunos de ellos argumentado que estaba viciado por la desinformación; el alcalde de Austin en ese momento, Steve Adle, lo llamó "venenoso," En una elección realizada meses después, los residentes de Austin recharon una iniciativa ciudadanaque requería aprobación de los votantes para todas las futuras revisiones al código de tierras.
Con la promesa de finalmente reescribir el código, los miembros del concejo comenzaron de nuevo el proceso con miras a terminar a principios del 2020.
Pero faltando una sola votación en el concejo municipal para aprobar el nuevo código de tierras, un grupo de casi dos docenas de residentes demandó a la ciudady a los 11 miembros del concejo.
¿Por qué demandaron a la Ciudad de Austin sobre la reescritura de las leyes?
Los 19 propietarios de terrenos argumentaron que la ciudad no siguió los procedimientos requeridos por las leyes estatales para reescribir los códigos de uso de tierras.
La ley del estado de Texas indica que un cuerpo gubernamental debe notificar individualmente a los propietarios de terrenos a cierta distancia de tierras que están siendo consideradas para un cambio de zonificación. Además, los dueños de estas propiedades tienen el derecho de oponerse formalmente -o protestar- estos cambios. Si el 20% de los dueños de propiedades cercanas se oponen a las nuevas zonificaciones, el cambio debe ser aprobado por más miembros del cuerpo gubernamental que de costumbre.
"Esta demanda no es acerca del contenido de los cambios a la zonificación que la Ciudad de Austin quiere hacer. No buscar establecer directamente si [los cambios] son una buena o mala idea," dijo Doug Becker, abogado que representa al grupo de propietarios, a KUT.
"La demanda es acerca de si la ciudad siguió correctamente los pasos del procedimiento legal y si, en consecuencia, todo lo que han hecho hasta ahora se va a anular."
Si bien la demanda no se centra en los cambios a las zonificaciones, muchos de los residentes que están demandado se oponen a las nuevas disposiciones.
El argumento de la Ciudad de Austin es que las leyes estatales no aplican en el caso de cambios al código de tierras a nivel de la ciudad. Se basa en la idea de que la reescritura del código de tierras es similar a la zonificación inicial o la primera vez que la ciudad adopta zonificaciones para todas las propiedades dentro de sus limites. En ese caso, la ciudad no está requerida a enviar notificaciones o permitir protestas.
Jane Webre, una abogada que representa a la ciudad en este caso, dijo que si bien la ley estatal le da a los propietarios de terrenos a cierta distancia el derecho a protestar el cambio de zonificación, es más difícil definir esta distancia cuando se trata de toda una ciudad.
"Cuándo estas re-zonificando toda una ciudad, ¿cuál es el área? ¿Cuál es el área aplicable para el derecho a protesta? ¿Es toda la ciudad?," dijo Webre. "El hecho de que no lo puedes aplicar lógicamente es una indicación de que esas disposiciones no aplican para este tipo de revisión del código de uso de tierras."
¿Qué decidió al corte en primera instancia?
La juez de distrito del Condado de Travis Jan Soifer falló a favor de los demandantes,indicando que la ciudad ignoró los requerimientos estatales. La decisión de Soifer invalidó las votaciones que se habían realizado hasta el momento acerca de los cambios en la zonificación, esencialmente retrocediendo a la ciudad al punto cero en los esfuerzos por revisar el código.
La ciudad apeló la decisiónun mes más tarde. Pero debido a la pandemia y a un cambio de las sedes de las cortes, ha tomado más de un año para que Austin consiga otra audiencia.
¿Cuáles son los posibles resultados de esta apelación?
Si el panel de jueces en Houston falla a favor de la Ciudad de Austin, el concejo puede retomar el trabajo donde lo dejó - con una sola votación restante para aprobar un nuevo código de tierras.
"La ciudad discutiría los siguientes pasos con el Concejo, cualquiera que sea la decisión," dijo Andy Tate, portavoz de la ciudad, en un email.
Si los jueces fallan a favor de los residentes demandantes, el concejo probablemente tendría que comenzar de nuevo todo el proceso si es que todavía desea hacer los cambios.
No se espera una decisión del panel por varios meses.
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Traducido por Teresa E. Frontado.
