Las personas que poseen una propiedad en el área de Austin han recibido recientemente nuevas valoraciones del distrito de tasación local. Este número, conocido como su valor de tasación, estima lo que su propiedad se vendería actualmente en el mercado inmobiliario de Austin, que está batiendo récords.
Las valoraciones son mucho más altas que el año pasado. Según el Travis Central Appraisal District, en promedio, los valores de tasación aumentaron un 56% durante el año pasado.
Pero si vives en la casa que tienes, y has presentado lo que se llama una exención de vivienda, la cantidad que tienes que pagar impuestos es totalmente diferente. Esto se denomina "valor fiscal", y es probablemente mucho más bajo que la estimación de lo que tu casa se vendería - a menos que hayas comprado tu casa en el último año. En ese caso, es probable que las cifras sean las mismas.
¿Sigues confundido y conmocionado? Esta información te puede ayudar.
El valor de tasación de mi casa ha subido más del 50% en el último año. ¿Significa eso que mis impuestos subirán esa cantidad?
Es casi seguro que no.
Si tu factura de impuestos sobre la propiedad sube -y no sabemos si lo hará- es casi seguro que no aumentará ni de lejos esa cantidad. Esto se debe a que, si bien el valor de tu casa puede aumentar de un año a otro, el estado limita la cantidad de ese valor que se puede gravar.
Consideremos el ejemplo de Matt Largey, editor de proyectos en KUT. Compró su casa en el suroeste de Austin en 2013 por unos $155,000. Desde entonces, su valor de mercado se ha triplicado con creces. El Travis Central Appraisal District estima ahora que su casa de tres dormitorios se vendería por casi $461,000 en el mercado actual.
Pero él no tendrá que pagar impuestos por esa cantidad. La columna "Net appraised"(Tasación neta) muestra el valor gravable de Largey. (Más o menos. Depende de la entidad tributaria. Ya hablaremos de eso más adelante).
Cuando compró su casa, su valor de tasación y su valor neto de tasación habrían sido el mismo número. Su valor de tasación está sujeto al mercado; en los últimos años, los valores de mercado han aumentado rápidamente. No ocurre lo mismo con el valor neto de tasación, que está sujeto a un tope estatal. Esta cifra empieza a aumentar un 10% anualmente a partir del año siguiente a la compra de la vivienda.
El impuesto se aplica sobre el valor de tasación o sobre el valor neto de tasación, el que sea más bajo en un año determinado. Para Largey, y probablemente muchas personas en Austin, ese número más bajo va a ser el valor neto de tasación.
Una vez determinada esa base imponible, cada entidad tributaria aplica diversas exenciones, o "descuentos", si cumple los requisitos. La ciudad de Austin, por ejemplo, permite a los propietarios que viven en sus casas eximir de impuestos una quinta parte de su base imponible. Como resultado, Largey sólo pagará impuestos sobre la propiedad a la ciudad sobre la base de $242,684 de valor tributable.
Así que, lo preguntaré de nuevo: ¿Subirán mis impuestos?
Todavía no lo sabemos.
A finales de este verano, todas las entidades que recaudan impuestos fijarán sus tasas impositivas. Esto incluye los distritos escolares, las ciudades, los condados y otras entidades. Luego, aplicarán estas tasas a la cantidad que se les permite gravar a usted.
Digamos que la ciudad de Austin establece su tasa de impuestos para el próximo año fiscal en $0.541 por cada $100. (Esa es la tasa impositiva de este año). Largey debería casi $1,313 en impuestos sobre la propiedad a la ciudad. También pagará impuestos a otras cinco entidades, y las cantidades dependerán de sus respectivos tipos impositivos y exenciones.
Según TCAD, puede esperar comenzar a ver los cambios en su factura de impuestos sobre la propiedad a partir de octubre.
¿Existe la posibilidad de que la factura del impuesto sobre la propiedad baje?
Claro que sí.
La ciudad de Austin dice que espera bajar su tasa de impuestos este año porque los valores han subido mucho. La ciudad también tiene que tener cuidado de no exceder un límite estatal sobre la cantidad de nuevos ingresos de impuestos a la propiedad que puede recaudar. Los legisladores estatales aprobaron en 2019 un proyecto de ley que reduce ese tope del 8% al 3.5%. Si la ciudad quiere superar esta cifra, tiene que celebrar unas elecciones.
Pero una tasa impositiva más baja no siempre significa impuestos más bajos. Por ejemplo, la ciudad podría bajar la tasa de impuestos a una cantidad que no es suficiente para compensar el aumento de los valores imponibles. Esto sucedió en 2018, cuando el Consejo de la Ciudad de Austin votó para bajar la tasa de impuestos de $0.4448 a $0.4403. A pesar de que la tasa de impuestos fue (ligeramente) más baja, la ciudad estimó que el propietario de una casa con un valor de $400,000 pagaría alrededor de $42 más en impuestos a la propiedad de la ciudad que el año anterior.
¿Qué significa impugnar la tasación de mi propiedad?
Puedes impugnar tu valor de tasación, o el valor de mercado de tu propiedad. Pero no puedes impugnar tu valor neto de tasación, que es lo que probablemente se te está gravando.
Con el tiempo, protestar por la tasación de su propiedad puede significar que se acerque más a su valor neto de tasación. Esto podría ser útil en un universo alternativo en el que el mercado de la vivienda de Austin se derrumba y los valores del tanque, y de repente su valor de tasación es menor que su valor imponible. En ese caso, se le cobraría el impuesto sobre la cifra más baja.
¿Deberían los inquilinos preocuparse por esto?
Los inquilinos pueden verse más perjudicados por las tasaciones de las propiedades que los propietarios que viven en sus casas (es decir, que no son caseros).
Los caseros no tienen ese tope del 10% de aumento del importe neto de la tasación cada año. Tampoco pueden ocultar una quinta parte de su base imponible de los impuestos, como permite la ciudad a los propietarios que viven en sus casas. Así, mientras los valores del mercado suben de forma salvaje, también lo hacen las bases impositivas de los propietarios, lo que, a su vez, podría repercutir en los inquilinos, que ya se sienten presionados por el aumento de los precios.
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