Cientos de personas abarrotaron el Consejo de la Ciuad de Austin el jueves pasado, luchando contra los cambios propuestos a las normas de construcción cuyos defensores dicen que permitirá a más personas a vivir en los barrios centrales de la ciudad, pero cuyos opositores alegan que sacrificará el aspecto y la gente que vive en estos mismos bloques.
Estas luchas ya se han librado antes. En el pasado, los opositores han ahogado a los partidarios. Pero si la audiencia pública del jueves fue un indicio de un cambio en la ciudad, está claro: la gente está harta de los altos costos de la vivienda y clama por algo nuevo para solucionarlo.
"Existe la idea de que si no lo construimos, no vendrán. Noticia de última hora: van a venir. Lo construyamos o no", dijo Tai Hovanky, programador y una de las casi 400 personas que se inscribieron para testificar ante los miembros del consejo y los comisionados de la ciudad. "La falta de nuevas opciones de vivienda básicamente sólo significa que los precios seguirán subiendo a perpetuidad".
La audiencia del jueves, que duró siete horas y se prolongó hasta bien entrada la noche, forma parte de una campaña de los miembros del Consejo para paliar el elevado costo de la vivienda. Estos precios en Austin se han disparado en la última década, pero quizá no más que en los dos últimos años. De 2021 a 2023, el precio promedio de venta de una vivienda en el área de Austin subió un 45% y ahora se sitúa justo por debajo del medio millón de dólares, según cifras de la Junta de Agentes Inmobiliarios de Austin. Los inquilinos han experimentado una subida de precios similar, según las firmas de datos locales, con un aumento promedio de los alquileres del 29% en el mismo periodo.
Los funcionarios electos, al igual que sus predecesores, han ideado una solución sencilla pero polémica: construir más viviendas. En la mayoría de los lugares del país eso implica cambiar las normas de uso del suelo. Estas normas, que pueden abarcar cientos o miles de páginas, dictan desde la distancia a la que puede situarse una casa del límite de la propiedad hasta la altura que puede tener un edificio o el número de casas que se pueden construir en un terreno.
En Austin, estas leyes dificultan la construcción de cualquier cosa que no sea una casa con patio delantero y trasero o un gran complejo de departamentos. Quienes apoyan la revisión de estas normas afirman que permitir la construcción de más dúplex o casas adosadas podría crear opciones de vivienda diferentes y, con suerte, más baratas para la gente.
"El statu quo de opciones limitadas no es sostenible, en el que las personas de ingresos medios eligen entre un tipo de vivienda unifamiliar en un lote grande y caro o un condominio de lujo en un corredor", dijo a KUT a principios de este año Leslie Pool, quien representa al noroeste de Austin en el Consejo de la Ciudad. "Podemos hacerlo mucho mejor para los maestros, los socorristas, los empleados de pequeñas empresas, los trabajadores del gobierno y las enfermeras, que todos tienen grandes puestos de trabajo, pero no pueden permitirse el lujo de invertir en nuestra ciudad".
Pool es la funcionaria electa que está detrás de varios de los cambios propuestos. Uno de los más polémicos permitiría a los propietarios construir tres viviendas en un terreno en el que históricamente sólo se permitían una o dos. Las otras revisiones permitirían vivir en vehículos recreativos en más lugares de la ciudad, eliminarían las normas que limitan el número de personas que pueden vivir en una casa y reducirían la superficie de terreno necesaria para construir dúplex y tríplex.
A principios del año que viene se presentarán al público otros cambios, entre ellos una propuesta para reducir considerablemente la superficie de terreno necesaria para construir una vivienda.
El objetivo, una vez más, es el siguiente: construir más viviendas. La mayoría de las investigaciones sobre el tema demuestran que construir más viviendas reduce o disminuye la subida de los precios. Investigadores del Furman Center for Real Estate and Urban Policy de la Universidad de Nueva York analizaron los estudios publicados en los últimos cuatro años y llegaron a la siguiente conclusión: "Nuevas pruebas significativas demuestran que las nuevas construcciones en diversos entornos disminuyen, o desaceleran, el aumento de los alquileres de los departamentos situados cerca de la nueva construcción".
Pero en Austin cualquier impulso para cambiar las normas que rigen qué se puede construir y dónde se ha encontrado con una intensa oposición. En 2020, una exitosa demanda interpuesta por casi dos docenas de propietarios de viviendas puso fin a décadas de revisión de las normas de uso del suelo de la ciudad.
A principios de este año, estos mismos propietarios pidieron a un juez que hiciera cumplir la sentencia de 2020 contra varios cambios municipales en la normativa sobre vivienda. La mayoría de estos cambios pretendían estimular la creación de viviendas para residentes con bajos ingresos.
Pero la oposición a las normas de construcción se extiende mucho más allá de este pequeño grupo de propietarios. Las personas que se presentaron para hablar en la audiencia del jueves dijeron que temían que cambiar las normas para permitir a los promotores construir más en sus manzanas aumentaría el tránsito vehicular, empeoraría las inundaciones y destruiría el atractivo estético de sus barrios.
"Para mí, este plan valora a la gente que se muda a Austin a expensas de los que viven aquí", dijo Susan Spataro a los miembros del consejo. "La gente nueva quiere mudarse, así que si has sido propietario de una casa durante 30 años ... tenemos que cambiarlo todo porque ellos quieren mudarse".
Otros dijeron que temían que animar a la gente a construir más viviendas en los barrios existentes provocaría el desplazamiento de los residentes actuales, especialmente los que tienen bajos ingresos. Los estudios sobre las repercusiones de la construcción de nuevas viviendas en barrios históricamente de bajos ingresos son contradictorios. Investigadores de California descubrieron que cuando se construyen nuevas viviendas en una manzana se produce un ligero aumento de las personas de todos los niveles económicos que se mudan dentro y fuera de ese barrio, y aunque observan un aumento de las mudanzas entre las personas con ingresos más bajos, escribieron que "no es tan alto como comúnmente se teme".
Pero esta preocupación llevó a varias personas el jueves a pedir requisitos de asequibilidad en estos cambios. Pidieron que se exija a quienes construyan nuevas viviendas que destinen parte de ellas a personas con ingresos bajos.
"Apoyo superficialmente esta iniciativa, no porque crea que resolverá la crisis de vivienda asequible que vive nuestra ciudad, sino porque creo que es un paso en la dirección correcta", dijo Edwin Bautista, que trabaja en Texas Housers, una organización sin fines de lucro que investiga y defiende la vivienda para personas con bajos ingresos. "Insto encarecidamente al consejo y a la comisión a que consideren todas las herramientas municipales para mitigar las presiones de desplazamiento que son inevitables".
Lo que quedó más claro en la audiencia del jueves es que en esta ciudad aún persiste una división generacional en materia de vivienda previamente documentada. Muchas de las personas que hablaron en contra de aprobar estos cambios dijeron que habían sido propietarios de viviendas en Austin durante décadas, mientras que los que hablaron a favor se identificaron como estudiantes universitarios o recién graduados.
"Estoy cansado. Tenemos tanta práctica como estudiantes con la inseguridad de la vivienda", dijo Isabel Webb Carey, estudiante de último año en la Universidad de Texas en Austin. "Estamos cansados de la retórica contra la densidad, estamos cansados de la desesperación y de que no pase nada. Y si eso significa asequibilidad, estamos contentos de vivir unos encima de otros".
En un momento de la noche, la lucha por estos cambios alcanzó su punto más acalorado cuando el veterano defensor y abogado Bill Bunch, que dirige la Save Our Springs Alliance, habló en contra de los cambios en materia de vivienda.
Su organización ha sido reconocida durante mucho tiempo por mantener la piscina de Barton Springs apta para el baño gracias a la lucha que él y otros libraron contra el desarrollo y la contaminación resultante en el suroeste de Austin a principios de la década de 1990. Pero más recientemente, otros ecologistas han cuestionado las posturas del grupo en materia de vivienda, en particular su oposición a la construcción de más edificaciones en el centro de la ciudad, que los ecologistas dicen que es importante para combatir la expansión y la dependencia de los residentes de los vehīculos.
Tras hablar en contra de los cambios propuestos el jueves, Bunch también cuestionó los motivos de algunas de las personas que hablaron a favor, entre ellas Nicole Nosek, esposa de Luke Nosek, uno de los fundadores del gigante tecnológico PayPal. Cuando se acabó el tiempo asignado a Bunch, se negó a abandonar el estrado y siguió gritando su testimonio. El alcalde Kirk Watson le pidió que se sentara.
"Sr. Bunch, está usted fuera de lugar y lo sabe", le gritó el alcalde desde el estrado. Algunos miembros del público abuchearon, mientras alguien señalaba el valor de la casa de Bunch como ejemplo de la riqueza que han podido acumular quienes pudieron permitirse una casa hace décadas.
Cuando un agente de seguridad se acercó a Bunch, éste volvió a su asiento y la audiencia continuó.
Traducido por Maria Arce
