Cuando Lindsay Mader puso su casa en venta a principios de este año, se preparó. Durante los dos últimos años, la combinación de la caída de los tipos de interés hipotecarios y la afluencia de trabajadores a distancia en Austin significaba que las viviendas en venta tenían una gran demanda. El resultado fue un frenesí. Decenas de personas pujaban por comprar la misma casa, algunas de ellas ofreciendo 100,000 dólares por encima del precio de venta.
Entonces, todo cambió. Los tipos de interés hipotecarios casi se triplicaron en un año. Comprar una casa se volvió mucho más caro y los compradores interesados se agotaron.
"Sabíamos que el mercado ya no era lo que era", afirma Mader. "Pero no creo que estuviéramos suficientemente preparados".
En mayo, Mader y su esposo publicaron su casa en el norte de Austin por 650,000 dólares. Luego, esperaron.
"Las semanas seguían pasando y nos decíamos: '¿Qué está ocurriendo?'", dijo Mader, que trabaja en comunicaciones para una organización sin ánimo de lucro local. Un puñado de personas vino a visitar la casa de cuatro dormitorios cerca del estadio Q2, pero nadie quería comprarla. Las semanas se convirtieron en meses.
Así que Mader y su agente inmobiliario hicieron algo prácticamente inaudito en el sector inmobiliario de Austin hasta hace poco: bajaron el precio. Luego volvieron a bajarlo. "Parecía que cada vez que bajábamos el precio, no recibíamos tanta atención, y eso nos daba mucho miedo", dice Mader.
A finales de septiembre, Mader y su marido recibieron por fin una oferta. Era 100,000 dólares inferior al precio original. Preocupados por no tener otra oportunidad, Mader y su esposo decidieron vender.
El mercado inmobiliario de Austin es totalmente distinto al de hace dos años. Atrás quedaron las docenas de ofertas, las pujas por encima del precio de venta y la renuncia a las inspecciones. Con tipos de interés hipotecarios más altos, menos gente puede permitirse comprar, y los propietarios actuales se resisten a vender, renunciando a sus bajos tipos de interés y a la promesa de un alto precio de venta.
Como resultado, las viviendas tardan meses en venderse, si es que llegan a venderse.
Lo que sube tiene que bajar
Durante casi dos años, pareció que el mercado inmobiliario de Austin no tenía techo.
"Es casi como si todo el mundo se hubiera bebido diez chupitos de café espresso porque íbamos muy rápido", dice Socar Chatmon-Thomas, agente inmobiliario y corredor de la zona de Austin.
A partir de finales de 2020, en ciudades y pueblos de todo el país se produjo una carrera por la vivienda. Algunas personas habían podido ahorrar dinero durante la pandemia, sus ahorros reforzados por el dinero de estímulo del gobierno. A medida que los tipos de interés hipotecarios caían en picada hasta mínimos históricos, más gente podía permitirse comprar una casa.
Al mismo tiempo, la población de Austin se disparó, creciendo un 5% entre 2020 y 2022. Decenas de miles de personas, liberadas ahora de las riendas de tener que desplazarse a una oficina, se trasladaron aquí desde todo el país para trabajar a distancia. Los compradores de vivienda inundaron el mercado. Si a eso añadimos la escasez de viviendas en todo el país, parecía que comprar una casa se había convertido en una pesadilla febril.
"Las ofertas llegaban muy deprisa. Los compradores tenían que tomar decisiones en fracciones de segundo", dijo Chatmon-Thomas. "Tienes 15 minutos para decidir si quieres o no esta casa porque hay una cola a la vuelta de la esquina de gente que probablemente va a hacer una oferta".
Los precios de la vivienda se dispararon. En 2021, el precio medio de venta de una vivienda en la zona de Austin subió un 31%, según datos del Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas A&M. En un año, Austin pasó de ser una ciudad en la que se podía comprar una casa de dos dormitorios en una zona céntrica de la ciudad por 350,000 dólares a una en la que sería difícil encontrar una casa con patio por menos de medio millón de dólares.
Pero los expertos inmobiliarios de la época coincidían en que estos enormes saltos de precios no podían durar mucho. Pronto, Austin se quedaría sin gente con riqueza suficiente para comprar casas tan caras.
"Austin es un mercado que creció demasiado rápido para su propio bien", dijo a KUT Ali Wolf, economista senior de la firma de investigación inmobiliaria Zonda.
Un par de meses entrado el año 2022, los tipos de interés hipotecarios empezaron a subir desde mínimos históricos. Incluso un aumento del 1% en las tasas de interés hipotecarias puede significar un aumento sustancial en el pago mensual de la hipoteca de un comprador, cortando a la gente de la posibilidad de ser propietario de una vivienda.
Si unimos estos nuevos tipos a una subida increíble de los precios, la oleada de compradores interesados se agotó. En respuesta, los precios de las viviendas han bajado. En el último año, el precio medio de venta de una vivienda en Austin ha caído un 8%. Y mientras que los precios de la vivienda en ciudades como Filadelfia y Milwaukee están subiendo después de una caída inicial, los precios en Austin siguen cayendo. Los investigadores de Zillow descubrieron que, de las 50 mayores metrópolis de EE.UU., los precios en Austin fueron los que más cayeron en septiembre.
Wolf afirma que esta caída sostenida se debe en parte a que los precios subieron muy rápido. Muchos menos compradores pueden permitirse este nuevo mercado. Según estimaciones de Zillow, alguien necesitaría ganar algo más de 150,000 dólares al año para permitirse una vivienda de precio medio en Austin. Eso está muy por encima del salario del trabajador típico.
"Austin se ha enfrentado a una crisis de asequibilidad de la vivienda más extrema [que otras ciudades]", dijo Wolf. "Aunque [los números] dicen que el mercado inmobiliario de Austin debería ser mucho más fuerte de lo que es, los compradores tienen un límite".
Incluso con la caída de los precios de la vivienda en Austin, los expertos son reacios a utilizar la palabra "crash". No se trata de eso. La mayoría lo describe como una nivelación.
"Todo el mundo olvida que la revalorización media de la vivienda al año es de entre el 5 y el 8%. Eso es todo", afirma Chatmon-Thomas. "Comprar un condominio por 250,000 dólares y poder venderlo al año siguiente por 375,000 dólares. Eso no es normal. [Nuestro] mercado apenas se está reseteando de los días salvajes, salvajes y locos de 2020 y 2021".
Pero mientras que los agentes inmobiliarios como Chatmon-Thomas describen esto como un retorno a la "normalidad", se siente como un latigazo para muchos. Durante cerca de una década, Austin ha sido lo que se denomina un "mercado de vendedores", un mercado inmobiliario en el que los vendedores tenían poder sobre los compradores. Quien vendía su casa podía esperar fijar un precio alto y recibir ofertas en un par de semanas.
Ahora, dicen los agentes inmobiliarios, tienen que sentarse con los vendedores y hacerles saber que las cosas han cambiado. Que probablemente no obtendrán el mismo precio que su vecino obtuvo en 2021 o principios de 2022. Además, ahora están entrando en un mercado donde una nueva hipoteca viene con una tasa mucho más alta. Casi el 92% de los propietarios de viviendas tienen tipos hipotecarios más bajos que los actuales, según un informe de Redfin publicado este verano.
Eso no ha detenido a Mariessa Nelsen y su marido, que pusieron su casa en el norte de Austin a la venta en septiembre. Después de vivir en Austin durante más de una década, decidieron mudarse con sus dos hijos a Charlottesville, Virginia, donde estarían más cerca de la familia y podrían permitirse un patio trasero más grande.
"Podemos tener más gallinas", dice Nelsen, señalando el pequeño gallinero que la familia tiene en su patio de Austin. "Y quizá comprar una cabra".
Pero la familia necesitaba el dinero de la venta de su casa de tres dormitorios en Austin antes de que pudieran comprar una casa en Virginia. Pusieron su hogar en venta por 549,000 dólares. Al principio, un par de personas vinieron a visitar la casa, dijo Nelson. Alguien dijo que planeaba hacer una oferta, pero nunca se materializó. Después, silencio.
"No supimos nada", dijo Nelsen, que trabaja como director de programas para una empresa de tecnología. "No hubo visitas durante tres semanas, y ya va un mes".
Empezó a estresarse, preocupada por si tenían que retrasar la mudanza e incluso perder la casa por la que habían hecho una oferta contingente en Charlottesville. Así que Nelsen y su agente inmobiliario decidieron hacer lo que es habitual en Austin: bajar el precio de venta. Bajaron 10,000 dólares.
Tuvieron otra jornada de puertas abiertas a principios de octubre y varias personas pasaron por allí. Pero aún así, nada. Entonces, finalmente, dos semanas entrado el mes, tienen una oferta. Es 14,000 dólares inferior al nuevo precio de venta, pero el comprador aceptó subir un poco. Está previsto que ultimen los documentos a finales de mes.
Nelsen se siente aliviada.
Los precios de la vivienda han bajado, pero comprar es más caro
Mientras que los precios de las viviendas en Austin han caído, no han caído lo suficiente como para compensar el costo de las tasas hipotecarias más altas, lo que hace que comprar una casa sea más caro.
"El costo de pedir prestado el dinero para pagar una casa más cara ha subido", dijo Daniel Oney, director de investigación en el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas.
Imaginemos a alguien que comprara una casa por 550,000 dólares a principios de 2022. Supongamos que obtuviera un tipo de interés del 3%, que era lo habitual en aquella época. Si pagaron un 10% de down payment, eso significa que la tasa hipotecaria mensual, sin incluir los impuestos sobre la propiedad y el seguro, sería de unos 2,500 dólares al mes.
Supongamos que esta persona compra hoy la misma casa. El precio es más bajo, 525.000 dólares. Pero los tipos hipotecarios son más del doble de lo que eran. Suponiendo el mismo porcentaje de downpayment y excluyendo los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el nuevo pago hipotecario mensual de este comprador ascendería a casi 3,900 dólares al mes. Es decir, un aumento de 1,400 dólares.
Esta es una realidad que Chinenye Enenmoh ha tenido que digerir. El año pasado se trasladó a Austin desde Madison, Wisconsin, en busca de un clima más cálido. Después de alquilar un departamento en East 11th Street durante varios meses, Enenmoh decidió comprar una casa. Dice que se alegra de haber esperado.
"Estaba viendo cómo se desarrollaba [el mercado de 2021-2022], y sabía que no quería participar en él", dijo Enemoh, que trabaja en una empresa que utiliza inteligencia artificial en la asistencia de salud. "No pensé que realmente quería comprar una casa en un mercado tan competitivo donde estaría poniendo una oferta de decenas de miles de dólares por encima del precio de lista".
En un mercado menos alocado, podía tomarse su tiempo. Terminó encontrando una casa de tres dormitorios que le gustaba en el norte de Austin, a unos 10 minutos en auto del suburbio de Pflugerville. La casa estaba publicada en 535,000 dólares, pero se vendió por unos 10,000 dólares menos.
"Mis tasas de interés son altas, y todavía tengo pausa", dijo Enenmoh. Ella dijo que espera que las tasas de interés bajen, y ella pueda refinanciar en los próximos años.
Aunque Enenmoh se alegra de haber comprado, el gasto añadido de un tipo hipotecario alto en comparación con décadas pasadas le ha hecho replantearse la promesa de ser propietaria de una vivienda que se les vende a tantos. En Estados Unidos, la propiedad de la vivienda es a menudo la única forma en que las familias pueden acumular riqueza, comprando casas que se revalorizan con el tiempo y les proporcionan cientos de miles de dólares a los que no habrían tenido acceso de otro modo.
"Creo que cuando la gente dice que comprar una casa es el sueño americano, en realidad no lo es", afirma Enenmoh. "Me alegro de haber comprado una casa porque quería más espacio. Pero también es una inversión costosa. Y no creo que comprar una casa sea la decisión correcta para todo el mundo, especialmente con los tipos de interés tan altos".
Traducido por Maria Arce
