Hace dos años, con el mercado inmobiliario de oficinas de Austin atascado en una tasa de espacios vacantes del 20%, Brad Stein realizó el primero de sus dos viajes a otros mercados para ver si algunos de los cientos de miles de espacios vacíos del centro de Austin y zonas limítrofes podían reconvertirse en el tan necesitado parque de viviendas. Lo que Stein vio en una visita a Chicago en 2022 y en otro viaje a Dallas el año pasado fue que el espacio para viviendas y el espacio para oficinas son dos piezas de puzzle muy diferentes que no encajan sin alteraciones considerables y costosas.
Es fácil desechar la idea y decir: “Deberíamos convertir las oficinas en viviendas”, afirma Stein, presidente de Intracorp Texas, que tiene tres desarrollos residenciales en marcha en Austin. “Sentí curiosidad y visité un proyecto de conversión de oficinas en viviendas multifamiliares de alquiler. ... Quería ver: ¿Es algo que podríamos hacer en Austin?”.
Si bien este tipo de reconversiones son viables y tienen éxito en otras ciudades con edificios de oficinas más antiguos y menos demanda de nuevos desarrollos, lo que mantiene los precios de terrenos más bajos que en el centro de Texas, la realidad no tardó en imponerse: no es probable que la reconversión de oficinas en edificios residenciales se produzca a nivel local de forma importante a menos que la desocupación de oficinas aumente al 50% o más.
Stein y otros expertos inmobiliarios que hablaron con el Austin Monitor dijeron que haría falta una mezcla precisa de factores para que esas conversiones tuvieran sentido económico a nivel local.
Por ejemplo:
- Los inmuebles deben tener entre 30 y 40 años y necesitar reformas y mejoras importantes.
- Sólo los edificios con una superficie de 15,000 pies cuadrados o menos ofrecen el fácil acceso a las ventanas y las salidas de emergencia necesarias para el uso residencial.
- La desocupación tendría que ser lo suficientemente alta como para obligar a los propietarios a ceder un activo en dificultades a un precio igual o inferior al valor del terreno.
A menos que un propietario lleve varios años, o incluso décadas, siendo dueño de un edificio que sólo está medio lleno, Stein dijo que es poco probable que el tiempo y el costo de una conversión resulten atractivos. Dado que el aumento del espacio de oficinas en Austin se ha producido en los últimos 10 a 20 años, los propietarios prefieren esperar a que se produzca una recesión en lugar de asumir nuevos costos sustanciales o salir de un proyecto con pérdidas.
“Creo que las oficinas y las zonas donde la gente quiere vivir son demasiado nuevas”, afirma Stein. “Y no creo que los propietarios y los prestamistas de estos [espacios inmobiliarios] en este momento ... están realmente dispuestos a asumir una gran pérdida de tipo de venderlos y salir de ellos”.
Según la mayoría de las mediciones del sector, el espacio de oficinas vacantes en la zona de Austin se sitúa en torno al 20%, aunque esa cifra no tiene en cuenta la cantidad subarrendada por los principales inquilinos que habían firmado la ocupación total de algunos edificios nuevos y luego cambiaron de rumbo. Según Aquila Commercial, la tasa de desocupación del distrito central de negocios era del 22% en marzo, siendo The Domain la zona con menor tasa de espacios desocupados, con un 11%.
La persistencia de la tasa de espacios vacantes se ha convertido en un tema habitual de conversación con desarrolladores, agentes inmobiliarios, arquitectos y planificadores, con la reconversión como una lejana solución del tipo “¿y si...?”.
El mayor obstáculo para poner camas en lugar de escritorios y puestos de trabajo viene de las necesidades de espacio tan diferentes para ambos usos. Los cuartos de baño situados en el centro no funcionan en viviendas que no sean de estilo dormitorio, lo que significa que se necesitan nuevas y costosas conexiones de agua por toda la estructura.
Lo mismo ocurre con los sistemas de calefacción y aire acondicionado, ya que se necesitan unidades individuales para cada espacio habitable en lugar de centrales situadas en el centro que den servicio a todo un edificio o a partes de él.
Brandon Townsend, director de proyectos de Page architects, afirma que los costos de la conversión de oficinas en viviendas son tan elevados que las ciudades y los condados tendrían que ofrecer importantes incentivos o exenciones de tasas para que el proceso resultara atractivo.
Townsend explicó que otro de los motivos por los que los edificios de oficinas más antiguos son el objetivo más viable para construir viviendas es que probablemente se construyeron por debajo de la superficie máxima permitida porque la economía local de la época no justificaba el gasto, incluso en una zona deseable del centro.
Ahora que la demanda de viviendas en el centro es alta, lo más probable sería derribar un edificio infrautilizado y construir hasta su altura máxima, en lugar de convertirlo en departamentos o condominios.
“Si un edificio se construyó a principios de los años 80 o a finales de los 70, cuando Austin atravesaba uno de sus periodos de mayor crecimiento, probablemente no era necesario construir un edificio de oficinas de 800,000 pies cuadrados, aunque se pudiera hacer”, explica. “La demanda no existía porque la ciudad no era tan grande, así que construyeron un edificio de oficinas de 30,000 o 40,000 pies cuadrados. ¿Es mejor tomar ese edificio, derribarlo y construir toda la capacidad que puede soportar ese terreno, hasta 800,000 multifamiliares?”.
En el mundo de los constructores de espacios de oficinas, la mayoría está ejerciendo la paciencia sobre el estado actual del mercado en lugar de tomar medidas drásticas como la conversión, que sería aún más caro que en los últimos años debido a las tasas de interés persistentemente altas.
Tim Hendricks, vicepresidente senior y director gerente de Cousins Properties, dijo que su empresa y otras están tomando una serie de medidas más pequeñas para hacer frente a los espacios vacíos, incluyendo la inversión en la renovación de edificios para adaptarse a ocupantes más pequeños, no tecnológicos, y la desaceleración o la detención total de nuevos desarrollos para permitir que las nuevas empresas en el mercado de Austin puedan absorber el espacio disponible. Según Hendricks, las reconversiones no son una opción atractiva para empresas como la suya, que se dedica exclusivamente a las oficinas y tendría que vender directamente un inmueble a una empresa más capacitada para usos residenciales.
Existe cierto potencial en las zonas situadas fuera de los distritos de mayor actividad, donde los propietarios pueden tener menos opciones para hacer frente a la baja ocupación de oficinas.
“Lo que hemos visto es una presión sobre los activos suburbanos más antiguos que no son capaces de ofrecer las comodidades que los clientes buscan hoy en día. El capital necesario para modernizar los edificios más antiguos es escaso. Creo que tendrán dificultades durante un tiempo en lo que respecta a las conversiones", afirmó. «Ha habido algunas personas que han trabajado en la conversión de oficinas en edificios residenciales, residenciales verticales y residenciales de gran altura, algunos de los cuales se están llevando a cabo en la ciudad de Nueva York”.
Hannah Rangel, vicepresidenta de entorno construido de la Downtown Austin Alliance (DAA), afirma que la reconversión ha sido un tema muy popular en los últimos años, ya que la ciudad ha tenido que hacer frente a la necesidad de vivienda y a los efectos de las oficinas vacías en las empresas de los alrededores. Al igual que Stein y otras personas, su investigación muestra que la combinación de los altos costos, los retos logísticos y la lenta recuperación prevista del mercado de Austin harán que las conversiones completas sean casi imposibles en el centro y en muchas otras zonas.
En su opinión, lo más probable es que se incorpore una mezcla de pequeñas empresas profesionales a los espacios actualmente disponibles. Y Rangel es partidaria de las reconversiones a corto plazo para empresas creativas, de estilo de vida y de otro tipo, que podrían mantener activo el espacio de oficinas durante unos 10 años, con una vuelta a las oficinas cuando el mercado esté preparado. Otra área de interés que Rangel y la DAA han identificado son las zonas de desarrollo equitativo orientadas al transporte público, donde la proximidad al mismo y los posibles incentivos podrían hacer que las conversiones de oficinas en viviendas fueran, al menos en cierto modo, viables.
“Es una conversación que merece la pena tener en Austin fuera del centro. Las cosas se ponen muy interesantes cuando se empieza a pensar en la clase B y clase C propiedades y tipo de parques de oficinas de baja altura", dijo. “Ya estamos teniendo la conversión de comercial a residencial, así que aunque creo que queremos ser una especie de fuerza en la conversación y decir que esto no sirve para el centro, no debe sofocar la conversación porque creo que esas dos piezas del Lego van de la mano - de alguna manera - en otros submercados en Austin’.
Este artículo se publicó originalmente en The Austin Monitor.
