Cinco personas están en la contienda para estar frente a la alcaldía de Austin. Entre los candidatos hay un exmiembro del Consejo de la Ciudad, un empresario, dos líderes de organizaciones sin fines de lucro y el actual alcalde.
El mes pasado, los candidatos se reunieron en un debate organizado por la Escuela de Asuntos Públicos LBJ de la Universidad de Texas en Austin y KLRU, la emisora de PBS de Austin. Como reportera de vivienda de KUT, presté mucha atención a dos preguntas que los moderadores hicieron sobre el tema.
Las respuestas de los candidatos fueron extensas, así que extraje los puntos principales, añadí contexto e hice fact-checking de los hechos (cuando era debido). Haz clic aquí para ver el foro completo.
Pregunta 1: Los cambios recientes en el código de desarrollo de tierras, conocidos como Fases HOME 1 y 2, pretendían aumentar la densidad y reducir los costos de la vivienda, evitando al mismo tiempo el desplazamiento de comunidades históricamente desatendidas. ¿La nueva política ayudará a reducir el costo de la vivienda y, en dado caso, para quién? ¿Qué medidas deben tomarse para proteger a las familias de ingresos medios y bajos de los efectos negativos de la gentrificación, incluido el desplazamiento?
Antes de entrar en las respuestas de los candidatos, definamos algunos términos. HOME Fase 1 se refiere a los cambios de zonificación que los miembros del consejo hicieron el año pasado. Estos cambios permiten a los propietarios construir tres viviendas en terrenos donde antes sólo podían construir una o dos.
HOME Fase 2, en teoría, se basa en esta revisión. La política, que los miembros del consejo adoptaron a principios de este año, reduce el tamaño mínimo de los terrenos de la ciudad. Durante décadas, la ciudad exigió a los propietarios que querían construir una casa que tuvieran al menos 5,750 pies cuadrados de terreno para hacerlo; en mayo, el consejo redujo esa cantidad significativamente a 1,800 pies cuadrados.
Los funcionarios electos y los partidarios de estas políticas afirman que la intención es posibilitar la construcción de más viviendas en los barrios céntricos. Los detractores han argumentado que facilitar la construcción en estos barrios podría provocar el desplazamiento de los residentes actuales.
Kathie Tovo: “No había ninguna disposición dentro del (código) para la vivienda asequible, ni siquiera una contribución de vivienda asequible. ... Verán que algunos de los permisos que se están sacando están dando lugar a la demolición de las estructuras existentes y a la construcción de nuevas viviendas…”.
El primer punto de Tovo es correcto. Nada de lo dispuesto en las fases 1 ó 2 de HOME obliga a los propietarios a construir viviendas de renta limitada o reservadas para residentes con bajos ingresos. (Cuando los políticos y los responsables de la creación de políticas públicas dicen “viviendas asequibles”, a menudo se refieren a este tipo de viviendas). Es importante señalar que la inmensa mayoría de los habitantes de Austin viven en viviendas a precio de mercado o que no tienen restricciones de ingresos.
En cuanto al segundo punto de Tovo: ¿estas nuevas políticas han estimulado la demolición de viviendas actuales? Es difícil saberlo. La fase 1 de HOME entró en vigencia en febrero. Según los datos compartidos con KUT en mayo, 7 de las 62 solicitudes para construir bajo estas nuevas reglas incluyeron la demolición de una casa. En otras palabras, aproximadamente el 10% de los solicitantes propusieron demoler una casa.
Al mismo tiempo, las demoliciones de viviendas unifamiliares en toda la ciudad no han aumentado desde la entrada en vigencia de las fases 1 y 2 de HOME. En lo que va de año, los propietarios han solicitado 318 permisos de demolición de viviendas unifamiliares, cifra muy inferior al promedio de las 648 solicitudes anuales de la última década, incluso teniendo en cuenta que aún quedan unos dos meses y medio para terminar el año.
Kirk Watson: “También estamos haciendo mucho en términos de lo que yo llamaría “gran A asequible” ... y hemos estado trabajando constantemente en ello durante los últimos 21 meses”.
KUT confirmó con el director de campaña de Watson que está utilizando la frase “gran A asequible” para referirse a la vivienda de ingresos restringidos.
El alcalde tiene razón al decir que la ciudad ha estado “haciendo mucho”. Cuando se toma en cuenta la población, más viviendas asequibles se han construido en 2024 que cualquier año en las últimas dos décadas, a excepción de 2020.
Jeffery Bowen: “Pero los impactos negativos siguen ahí porque no había asequibilidad en ninguno de ellos. Sólo para HOME 1, el hecho de poder poner un ADU [Unidad de Vivienda Auxiliar, en español] en su patio trasero, nadie sabe realmente cuánto va a costar …”.
Bowen reitera algo que ya abordamos en la respuesta de Tovo.
Doug Greco: “Yo sí creo que el código de desarrollo de tierras necesita ser actualizado. Necesitamos más viviendas para todos los niveles de renta. Yo habría luchado por más medidas de antidesplazamiento y por frenar el papel de los inversores institucionales que compran el 40% de las viviendas en Austin”.
KUT pidió a Greco una fuente para el 40%, y envió un enlace a un artículo de Fox News. El artículo hace referencia a un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El informe fue bajado de la web recientemente porque la organización está emitiendo un nuevo informe para 2023.
KUT pudo leer el informe antes de que fuera retirado. En él, la NAR encontró que los inversores institucionales representan el 41% de las compras de viviendas unifamiliares en el Condado de Travis en 2022.
El interés de los inversores en el mercado de viviendas unifamiliares parece estar cayendo. Los números actualizados compartidos con KUT por NAR muestran que los inversores institucionales, como los define el grupo, representaron el 32% de las compras de viviendas unifamiliares el año pasado en el condado de Travis.
Otras organizaciones definen los inversores institucionales más estrechamente y reportan porcentajes mucho más bajos de las compras de vivienda por estos inversores. Por ejemplo, la firma de datos inmobiliarios ATTOM los define como empresas que compran bienes raíces en nombre de un grupo de inversores - a diferencia de, por ejemplo, un individuo que compra propiedades. En 2021, ATTOM descubrió que menos del 10% de las viviendas vendidas en la zona de Austin corresponden a inversores institucionales.
En general, el porcentaje de viviendas que poseen, no sólo que han comprado, los inversores en Austin es relativamente bajo. Según John Burns Real Estate Consulting, el 2% de las viviendas en Austin son propiedad de inversores institucionales, a quienes la firma define como empresas que poseen al menos 1,000 viviendas a nivel nacional.
Carmen Llanes Pulido: “Hay que mirar a los submercados, y si realmente dejamos entrar a la gente, podríamos elaborar estas políticas de manera que nos traigan vivienda realmente asequible. Tenemos muchas unidades que son demasiado caras para la gente”.
Llanes Pulido está en lo cierto al decir que la vivienda es demasiado cara para mucha gente. Un estudio del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard reveló que casi la mitad de los inquilinos de Austin viven en propiedades que no pueden permitirse.
Pregunta 2: ¿Qué se puede hacer para ... que haya más viviendas asequibles para más familias de bajos ingresos en Austin?
Llanes Pulido: “Se nos ha vendido políticamente un argumento de que necesitamos más oferta de vivienda sin calificativo, pero no estamos mirando a las unidades asequibles que estamos perdiendo en esa reurbanización y el hecho de que si destruimos nuestras unidades asequibles de vivienda o aprobamos políticas que impulsan la especulación para aumentar el valor de la tierra, en realidad ponemos la meta más lejos y sólo construir más no hace nada más asequible en realidad”.
Llanes Pulido tiene razón en que a veces las viviendas asequibles para los residentes con bajos ingresos, a menudo porque son viejas y están mal mantenidas, son demolidas y sustituidas por viviendas nuevas y más caras.
Pero se equivoca al afirmar que construir más viviendas no hace bajar los precios. Numerosos estudios demuestran que la construcción de más viviendas frena el aumento de los alquileres o los reduce. Recientemente, Austin ha experimentado un aumento de la construcción de departamentos y los alquileres llevan bajando más de un año.
Tovo: “Uno de los proyectos que ayudé a dirigir fue HealthSouth. Tenemos una oportunidad increíble en el centro con este pedazo de tierra para crear mano de obra y viviendas asequibles y, potencialmente, para reservar algunas de ellas para los empleados de la ciudad y otras personas en la zona”.
He aquí un contexto adicional: la ciudad de Austin ha sido propietaria de alrededor de 2 acres de tierra en el centro desde la década de 1970. El consejo ha pasado años decidiendo el futuro de esta propiedad, ya que un centro de rehabilitación ubicado en el sitio cerró en 2016.
La ciudad llegó a un acuerdo con un desarrollador para construir una torre residencial de 36 pisos, donde alrededor de una cuarta parte de los departamentos se reservarían para personas con bajos ingresos. Pero este plan fracasó recientemente.
Watson: “Austin tiene que salir de su propio camino cuando se trata de permisos y planos. Cuando llegué al cargo, el Consejo de la Ciudad de Austin estaba añadiendo una enorme cantidad de costos porque era muy difícil tramitar los permisos y obtener un plano de las obras. Contratamos a una consultora y les dijimos: 'Desempólvense y díganos qué tenemos que hacer', y luego los hemos hecho aplicar [las recomendaciones]”.
En Austin, antes de empezar a construir se necesita un permiso. Y a menudo se necesita un permiso para varias fases del proceso de construcción, desde la demolición de una casa hasta la instalación de tuberías de agua.
Los constructores llevan mucho tiempo quejándose del costo y el tiempo que lleva obtener permisos en Austin. En 2022, la Austin Board of Realtors y la Home Builders Association of Greater Austin publicaron una comparación de las tasas que cobran las ciudades durante el proceso de construcción.
Las organizaciones descubrieron que un desarrollador que intentara construir en un barrio céntrico de Austin pagaría 41,303 dólares de tasas por casa (esto excluye el precio real de la construcción). Según sus cálculos, esta cifra es casi un 187% superior al costo promedio de los permisos en otras grandes ciudades de Texas.
Watson tiene razón al afirmar que la ciudad de Austin contrató a la consultora McKinsey & Company para auditar el proceso de concesión de permisos de la ciudad. Esto es lo que encontró. El año pasado, el Consejo de la Ciudad acordó pagar a McKinsey 2,5 millones de dólares para intentar solucionar algunos de los problemas señalados en el informe de la empresa.
La semana pasada, la ciudad anunció que empezaría a utilizar inteligencia artificial para evaluar los planes de construcción, una medida que, según dice, debería acelerar el proceso.
Bowen: “Tenemos esta tasa en lugar de construcción, en lo que a mí respecta, cuyo precio probablemente deba aumentarse para asegurarnos de que la cantidad de unidades asequibles que se están proponiendo... las están trayendo los desarrolladores. De esta manera, realmente tendrás algo de influencia sobre eso: o te cuesta demasiado o vas a incluir viviendas asequibles”.
Bowen se refiere a los acuerdos que la ciudad suele cerrar con los desarrolladores. A cambio de permitir que construyan más de lo permitido, tienen que destinar una parte de las viviendas a familias de bajos ingresos o pagar una cantidad destinada a viviendas asequibles. Es lo que se denomina “tasa en lugar de construcción”.
Las cifras varían (normalmente, se trata de una cantidad en dólares por pie cuadrado adicional que el desarrollador puede construir) y algunos programas municipales no permiten el pago en lugar de la construcción de viviendas asequibles.
Greco: “Alcalde, yo empecé a dar clases en la preparatoria el mismo año que usted inició su primer mandato como alcalde, en 1997. Pero desde entonces, no sólo somos la ciudad de más rápido crecimiento para los millonarios, nuestra desigualdad de ingresos ha seguido aumentando, y nuestro porcentaje de residentes negros y latinos ha seguido disminuyendo. Hemos perdido nuestra clase trabajadora”.
Greco tiene razón en que Austin es una de las ciudades de más rápido crecimiento para los millonarios. El número de personas que tienen valores por un millón de dólares o más que viven en la ciudad se duplicó entre 2013 y 2023, según datos publicados por la consultora Henley & Partners. Eso nos convierte en la ciudad de más rápido crecimiento para millonarios del país.
Greco también tiene razón al afirmar que el porcentaje de residentes negros en Austin ha disminuido desde el año 2000, pasando del 9.3% de la población al 7.9%. Pero no tiene razón al decir que la población latina de Austin ha disminuido. El porcentaje de residentes que se identifican como hispanos o latinos ha aumentado del 28.2% al 32.5% de la población de la ciudad, según los datos del censo.
El apoyo a los reportajes de KUT sobre noticias de vivienda procede de la Austin Community Foundation. Los patrocinadores no influyen en las decisiones editoriales de KUT.
