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Una jueza ordena a Austin anular normas que permiten construir más a cambio de viviendas asequibles

Un gran complejo de departamentos en construcción.
Ivy Fowler
/
KUT
Debido a una política de vivienda aprobada en 2019, más de la mitad de los departamentos de este complejo en construcción en el noroeste de Austin se reservarán para personas con bajos ingresos. Los propietarios de viviendas desafiaron a la ciudad en los tribunales sobre la política a principios de este año.

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Una jueza de distrito del condado de Travis dictaminó el viernes en una presentación legal presentada por un grupo de propietarios de viviendas, que Austin ignoró la ley estatal cuando aprobó tres políticas de vivienda el año pasado, todas las cuales permiten a los desarrolladores construir más siempre y cuando proporcionen algunas viviendas de bajos ingresos.

"Esperamos que, en el futuro, la Ciudad aprenda por fin de esta vergonzosa experiencia, haga lo correcto y respete los intereses y derechos legales de los propietarios de viviendas de Austin", dijo Doug Becker, abogado de los propietarios, en un comunicado enviado por correo electrónico. Becker proporcionó el lunes una copia de la sentencia del juez.

La jueza Jessica Mangrum dijo que la ciudad no notificó adecuadamente a los propietarios que los desarrolladores podrían construir más de lo que normalmente se permite cerca de ellos. Como resultado, la ciudad tiene que desechar las políticas, aunque no será multada a pesar de la solicitud de los demandantes. Una cuarta política de vivienda adoptada en 2019, que permite a los promotores eludir ciertas normas de construcción siempre que la mitad de lo que construyan sea para personas con bajos ingresos, fue confirmada por el tribunal. La jueza dijo que los demandantes no impugnaron esa política dentro del plazo legal.

"Nos complace que la jueza no haya emitido las sanciones solicitadas, ya que la ciudad sigue esforzándose por cumplir todas las leyes y sentencias judiciales relacionadas con los cambios en el código de desarrollo del suelo", escribió en un comunicado la fiscal municipal de Austin, Anne Morgan. "La administración municipal y la ciudad acatarán el fallo de la jueza".

Una audiencia se celebrará más tarde para determinar si la ciudad se encuentra en condiciones para pagar los honorarios legales de los propietarios. La ciudad podría acabar debiendo al menos 150,000 dólares.

En el centro de esta lucha legal está la cuestión de cuándo y cómo la ciudad tiene que notificar por escrito a los propietarios cuando cambia las normas de uso del suelo. En los últimos años, los miembros del Consejo de la Ciudas han ido eliminando una serie de normas de zonificación que restringen la altura, la forma y la densidad de las viviendas en Austin. Esperan que la flexibilización de estas normas estimule la construcción de más viviendas y, por consiguiente, reduzca el costo de la vivienda en una ciudad donde los residentes gastan cada vez más una gran parte de sus ingresos en alquileres e hipotecas.

Pero un grupo de 19 propietarios ha utilizado hábilmente la ley para bloquear estos cambios. En una demanda presentada en marzo, su abogado alegó que la ciudad ignoraba una sentencia dictada en 2020 de un juez de distrito del condado de Travis, que declaraba que la ciudad no había notificado a los propietarios los cambios de zonificación de los terrenos cercanos y había ignorado su derecho a protestar oficialmente contra esos cambios. La ciudad perdió ese caso por segunda vez en un tribunal de apelaciones.

En la sentencia firmada el viernes, la jueza Mangrum afirma que la ciudad volvió a incumplir su obligación de notificar debidamente a los propietarios de los terrenos cercanos. La ciudad envió un correo a los propietarios para notificarles sobre uno de los programas de vivienda, pero el abogado de los demandantes argumentó que no todos los propietarios dentro de una distancia requerida recibieron el aviso y que el lenguaje del correo no era suficiente.

"Me gustaría que la ciudad empezara a cumplir la ley. No es tan difícil", dijo a KUT Allan McMurtry, propietario de una vivienda en el barrio Allandale de Austin y uno de los demandantes.

Los tres programas de vivienda que la ciudad debe suprimir permiten a los desarrolladores construir más alto a lo largo de carreteras muy transitadas y construir viviendas en terrenos reservados para oficinas y comercios. En la mayoría de los casos, la ciudad da a los constructores este margen de maniobra adicional a cambio de viviendas asequibles: los constructores deben garantizar que un porcentaje de estos departamentos se alquile a precios asequibles a personas que ganen menos de 65,000 dólares al año. Según funcionarios electos y defensores de la vivienda, estos programas son fundamentales para mitigar la crisis de asequibilidad de la ciudad.

"Estoy decepcionado porque me encantaría tener la capacidad de seguir adelante con estos programas", dijo Awais Azhar, un defensor de la vivienda asequible que sirve en un comité con la organización sin fines de lucro HousingWorks Austin. "¿Cómo abordamos de forma significativa los problemas [de asequibilidad de la vivienda] y al mismo tiempo creamos políticas que beneficien a la mayoría de los habitantes de Austin?".

Lo que aún no está claro es qué harán los desarrolladores que hayan iniciado el proceso de construcción al amparo de estos programas. La orden exige que la ciudad anule estas nuevas normas en el momento en que el consejo las aprobó.

"La ciudad de Austin creó este lío, y ahora le toca a la ciudad de Austin averiguar qué hacer al respecto", dijo Becker a KUT.

Becker dijo que está estudiando acciones legales adicionales contra los cambios de zonificación más recientes realizados por la ciudad. La semana pasada, los miembros del consejo votaron a favor de permitir a la gente construir hasta tres casas en los terrenos donde históricamente se han permitido sólo una o dos casas.

Traducido por Maria Arce

Audrey McGlinchy is KUT's housing reporter. She focuses on affordable housing solutions, renters’ rights and the battles over zoning. Got a tip? Email her at audrey@kut.org. Follow her on Twitter @AKMcGlinchy.
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