En un intento de fomentar la construcción de viviendas de clase media, Austin aprobó el jueves modificar las normas de uso de tierra para permitir a los propietarios construir más viviendas en los barrios restringidos a una familia por casa en una parcela de tierra.
Los miembros del Consejo votaron 9-2 a favor de los cambios, que permitirán a los promotores construir hasta tres viviendas donde antes sólo se permitían una o dos. Los miembros del Consejo también suprimieron los límites a la convivencia de adultos sin parentesco y suavizaron las restricciones contra las casas pequeñas, todo ello como parte de una serie de cambios denominados HOME (Home Options for Middle-Income Empowerment u Opciones domésticas para la emancipación de las rentas medias, en español).
"Creo que podemos celebrar este momento y el logro de esta noche a medida que creamos más oportunidades de vivienda en toda la ciudad", dijo Leslie Pool, que representa a partes del norte de Austin y cuya oficina presentó la medida.
Alison Alter y Mackenzie Kelly, miembros del Consejo, votaron en contra de la medida.
La votación del jueves es parte de una estrategia cada vez más común en Austin de los políticos, constructores y defensores de la vivienda asequible para apuntar a las normas de zonificación, que restringen lo que se puede construir y dónde, como una forma de reducir el costo de la vivienda.
Desde el año 2020, los alquileres mensuales y el precio de las viviendas en venta en Austin han aumentado un 25%. Una familia necesitaría ganar unos 180,000 dólares al año, decenas de miles de dólares más de lo que gana la familia típica de cuatro miembros en Austin, para poder optar a una hipoteca para comprar una vivienda de precio medio. Aunque los alquileres han empezado a bajar, el alquiler medio en la región es de algo más de 1,500 dólares al mes.
Al relajar las restricciones de zonificación, los partidarios esperan que los constructores puedan levantar más casas, con lo que aumentaría la oferta y bajaría el precio de la vivienda. Este fenómeno está avalado por numerosos estudios.
Los cambios que los miembros del Consejo aprobaron el jueves están menos orientados a la construcción de una tonelada de nuevas viviendas y más a fomentar la construcción de tipos de vivienda diferentes y más pequeñas. En lugar de las viviendas unifamiliares y los grandes complejos de departamentos que caracterizan a Austin, la medida anima a los promotores a construir dúplex, tríplex y casas adosadas.
"Un dúplex es una casa, un tríplex es una casa", dijo Alim Virani durante un comentario público el jueves. Según explicó, sus padres vivieron en un dúplex cuando emigraron por primera vez a los EE.UU. "En ese dúplex hicieron un hogar para sí mismos. ... Me pregunto si en lugar de eso mi familia viniera en 2023 a Austin como refugiados, si podrían encontrar aquí un hogar para ellos".
En una conferencia de prensa celebrada el martes, numerosos grupos expresaron su apoyo a estos cambios en el uso del suelo, entre ellos AARP Texas, organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la vivienda asequible, defensores del transporte público y el sindicato que representa al personal de emergencias médicas. Los partidarios no sólo han citado la posibilidad de construir viviendas asequibles para las familias de clase media, sino también la oportunidad de construir casas más cerca unas de otras y evitar la expansión descontrolada que ha definido la región de Austin.
Pero estos partidarios fueron ahogados en la reunión del jueves, donde cientos de residentes dieron sus testimonios durante más de 11 horas. La mayoría se pronunció en contra de los cambios en el uso del suelo, gritando, vitoreando, abucheando y sosteniendo carteles en los que se leía "No a la densidad sin asequibilidad", en referencia a la idea de que la simple construcción de viviendas más cerca unas de otras no hace que esas viviendas sean más baratas.
La intensa oposición a la revisión de las normas de zonificación no es nada nuevo en Austin. En 2020, un grupo de propietarios de viviendas logró detener una revisión del código urbanístico que había durado décadas. Esos mismos propietarios han protestado desde entonces contra otros cambios de zonificación en los tribunales, incluido un programa que facilita la construcción de viviendas de ingresos restringidos.
Muchos de los asistentes a la reunión del jueves manifestaron su preocupación por el aumento del tránsito vehicular provocado por el aumento del número de viviendas, la posible sobrecarga de los servicios públicos de la ciudad y la posibilidad de que los constructores derriben árboles durante las obras.
"Nuestra infraestructura actual -agua, bomberos, electricidad, gas y recolección de basura- no puede soportar nuestras viviendas, urbanizaciones y negocios actuales", dijo Paula Brown, que fue una de las decenas de personas que dieron su testimonio por teléfono.
Sin embargo, otros hablaron de la falta de requisitos de asequibilidad. El Consejo de la Ciudad puede exigir que una parte de las nuevas viviendas se reserven a personas que ganen menos de 85,000 dólares al año, el ingreso típico de Austin. Pero los defensores hicieron hincapié en que estas viviendas están destinadas a personas con ingresos medios, que no suelen tener derecho a una vivienda subvencionada.
Otros advirtieron que permitir que los promotores construyan más viviendas podría animar a los propietarios a vender sus casas para obtener grandes beneficios, desplazando potencialmente a los residentes actuales.
"No arruinen ni desplacen a sus electores", dijo a los miembros del consejo Cindi Reid, una agente inmobiliaria que creció en East Austin. Les instó a ampliar los programas de vivienda subvencionada, como los fideicomisos de tierras comunitarias.
Las investigaciones sobre el impacto de las nuevas viviendas en el desplazamiento son dispares. Según algunos estudios, las nuevas viviendas reducen los alquileres en las inmediaciones y evitan que las familias con rentas bajas se marchen, mientras que según otros, las nuevas viviendas coinciden con el interés externo por un barrio, lo que atrae a residentes más ricos y aumenta la presión de las familias con rentas bajas para que se marchen.
En un intento de evitar el derribo masivo de viviendas antiguas, el consejo aprobó una norma que permite a los promotores construir más si conservan al menos la mitad de una vivienda existente construida antes de 1960. Asimismo, siguiendo las recomendaciones de la Comisión de Urbanismo de la ciudad, se modificaron las normas de zonificación con la esperanza de limitar el tamaño de las viviendas construidas.
A medida que el precio de las viviendas en Austin ha aumentado, también lo ha hecho su tamaño, imitando una tendencia que se observa en todo el país. Según los datos analizados por una organización de arquitectos de Austin, las casas construidas antes de 1990 tenían una media de unos 1,500 pies cuadrados. Pero las casas construidas en las últimas tres décadas tienen una media de 2,300 pies cuadrados. En las maquetas de lo que podría construirse, el personal municipal ha imaginado tres casas adosadas de unos 1,700 pies cuadrados cada una.
Otras ciudades han recurrido a la zonificación para reducir el precio de la vivienda. En 2020, Portland (Oregón) hizo posible construir hasta seis viviendas adosadas en terrenos que históricamente habían estado reservados para una sola casa.
En el año posterior al cambio de las normas de zonificación, los constructores de Portland levantaron 336 nuevas viviendas que de otro modo habrían sido difíciles de construir, una cifra que representa solo el 0.1% del total de viviendas de la ciudad. De media, estas viviendas se vendieron por unos 117,000 dólares menos que las construidas sin las restricciones de tamaño impuestas por las nuevas normas.
Los cambios aprobados por los miembros del Consejo de la Ciudad de Austin entrarán en vigencia en 10 días, pero no podrán ser utilizados por los constructores hasta febrero. Y mientras que la política es una cosa, la acción es otra. Constructores de viviendas con los que KUT habló esta semana dijeron que no estaban seguros de que estos cambios incentivaran la construcción de dúplex y tríplex y en su lugar pueden seguir alentando a la construcción de una nueva casa grande.
Los miembros del Consejo dicen que lo que aprobaron el jueves es sólo el comienzo. El año que viene, los funcionarios electos estudiarán la posibilidad de reducir la superficie de terreno necesaria para construir una vivienda. El resultado podría ser que un propietario pudiera reducir su parcela a la mitad, construyendo tres casas en cada porción de terreno para obtener seis en total. La intención es la misma: construir más con la esperanza de bajar los precios de la vivienda.
Traducido por Maria Arce
