Austin está dispuesta a cambiar la forma en que regula los alquileres a corto plazo, con la intención de hacer casi imposible que la gente rente sus casas sin una licencia emitida por la ciudad.
“Nosotros [actualmente] no tenemos ninguna influencia real sobre un operador sin licencia de un STR”, dijo Chito Vela, miembro del Consejo de la Ciudad que representa a partes del noreste de Austin. Por STR se refiere a los alquileres a corto plazo, por sus siglas en inglés. “Los cambios pondrán a todos bajo el esquema de licencias de la ciudad”.
Una licencia nueva otorgada por la ciudad cuesta aproximadamente $800. Si se aprueba la ordenanza, la ciudad requeriría que los sitios web de alquiler a corto plazo obliguen a los propietarios a proporcionar un número de licencia antes de anunciar sus casas en renta. Una empresa como Airbnb no estaría obligada a comprobar que los números de licencia están activos, o incluso reales, dijo el personal de la ciudad.
KUT preguntó a Airbnb y Vrbo si planean cumplir con los requisitos de la ciudad si se aprueban. Portavoces de las empresas no respondieron a la pregunta, pero cada uno envió una declaración general diciendo que daban la “bienvenida” y “aprecian” el trabajo de Austin. El sitio web de Airbnb sugiere que hace lo mismo en otras ciudades.
Las nuevas normas, según el personal de la ciudad, les permitirían enfocarse en responder a las quejas de ruido o basura en las llamadas “casas de fiesta” en lugar de dedicar tiempo a rastrear a los dueños de propiedades sin licencia.
“Estamos buscando una aguja en un pajar”, dijo Daniel Word, director adjunto del Departamento de Servicios de Desarrollo de Austin, a los miembros del consejo la semana pasada. “Intentando localizar las propiedades que están operando, que ponen un anuncio, luego lo quitan y luego lo vuelven a poner”.
Con más propietarios con licencia, dijo Word, la ciudad podría tener más poder para controlar las violaciones por “molestias”. Si una propiedad es citada por ruidos molestos u otros comportamientos que inciten a los vecinos a llamar a la policía, la ciudad tendría derecho a revocar la licencia del propietario.
Austin define un alquiler a corto plazo como una vivienda que se alquila total o parcialmente durante menos de 30 días consecutivos. La ciudad ha requerido que los dueños que alquilan a corto plazo tengan licencias desde que comenzó a regular estas viviendas en 2012, pero los datos sugieren que la gran mayoría de los propietarios no tienen una.
Las cifras de AirDNA, una empresa que agrega datos de anuncios de sitios web como Airbnb y Vrbo, muestran que había alrededor de 14,500 anuncios de alquiler a corto plazo el mes pasado en Austin. Los registros de la ciudad, por otro lado, muestran que sólo 2,200 propietarios tienen una licencia.
Austin también propone cambios en la forma de recaudar los impuestos de los dueños de viviendas de alquiler a corto plazo. Las ciudades de Texas y el Estado recaudan el llamado impuesto de ocupación hotelera (HOT, por sus siglas en inglés), que también pagan los hoteles. La ciudad lleva mucho tiempo exigiendo a los propietarios de alquileres de corto plazo que paguen los impuestos directamente.
Estas nuevas normas obligarían a sitios web como Airbnb a recaudar los impuestos de los propietarios y luego enviar ese dinero a la ciudad. Airbnb tiene acuerdos similares con docenas de ciudades de Estados Unidos, entre ellas Houston y San Antonio.
“Apoyamos que las plataformas recauden y remitan los impuestos turísticos locales en nombre de los anfitriones, algo por lo que llevamos mucho tiempo abogando aquí en Austin”, dijo en un comunicado Luis Briones, director senior de políticas de Airbnb.
En la actualidad, Austin recibe unos 7 millones de dólares al año en concepto de impuestos hoteleros de los dueños de alojamientos de alquiler a corto plazo. Algunos funcionarios electos estiman que este nuevo requisito podría añadir millones más anualmente a las arcas de la ciudad.
“Es difícil obtener una cifra exacta de la cantidad de impuestos hoteleros que hemos estado perdiendo”, dijo Vela. “Pero es probable que sea en el rango de $10 millones al año”.
“Es difícil obtener una cifra exacta de la cantidad de impuestos hoteleros que hemos estado perdiendo, pero es probable que sea en el rango de $10 millones al año”.Chito Vela, miembro del Consejo de la Ciudad de Austin
Mientras que algunos propietarios de alquileres de corto plazo celebraron no tener que declarar impuestos por su cuenta, otros se mostraron reacios a algunos de los requisitos propuestos, entre ellos la obligación de tener una póliza de seguro de responsabilidad civil por un millón de dólares.
Darrell Gest y su esposa alquilan un dormitorio en su casa del centro de Austin. Dice que son capaces de pagar su factura de impuestos de propiedad y seguro de propietario con los ingresos que ganan.
“Tenemos la tasa de licencia, tenemos el impuesto de hotelería y ahora tenemos una prima de seguro de responsabilidad civil”, dijo durante una reunión pública la semana pasada. “Eso añade un gasto”.
Gest señaló que Airbnb ya proporciona a los dueños hasta un millón de dólares de seguro de responsabilidad civil. La ciudad confirmó a KUT que esta póliza sería suficiente. Pero los propietarios tendrían que obtener su propia póliza si la compañía que están utilizando para listar un alquiler no la proporciona.
Los miembros del Consejo podrían votar la adopción de estas normas tan pronto como el 27 de febrero. Si lo hacen, sería la primera vez en años que Austin tenga normas sustanciales con respecto a los alquileres a corto plazo.
En 2016, los miembros del consejo se opusieron firmemente a estos alquileres, aprobando reglas que habrían requerido que la ciudad, con el tiempo, dejara de otorgar licencias a los llamados alquileres a corto plazo Tipo 2. Se trata de viviendas en las que los propietarios alquilan toda la casa en lugar de un dormitorio.
Pero los dueños demandaron a la ciudad, alegando que las normas violaban sus derechos de propiedad privada. Los jueces les dieron la razón y declararon inconstitucional la medida. “No podemos quitarle a nadie su licencia de alquiler a corto plazo”, admitió Word, del Departamento de Servicios de Desarrollo de Austin.
Austin sigue proponiendo algún tipo de límite para las licencias de alquiler a corto plazo. Si se aprueba, las normas restringirían los propietarios el uso de dos o más casas como alquileres a corto plazo si están dentro de 1,000 pies de distancia. Esto probablemente se aplicaría sólo a alguien que posee un dúplex o dos casas en la misma propiedad.
Los reportajes de KUT sobre vivienda cuentan con el apoyo de Austin Community Foundation. Los patrocinadores no influyen en las decisiones editoriales de KUT.
