El área metropolitana de Dallas-Fort Worth ya puede reclamar el título de alquileres más caros entre las grandes ciudades del estado, una corona que durante mucho tiempo ostentó Austin.
Desde al menos 2015, los alquileres promedio en el área de Austin han superado a los de las tres metrópolis más grandes de Texas, que incluyen Dallas-Fort Worth, Houston y San Antonio. Pero según datos de tres firmas inmobiliarias, entre ellas Zillow, eso empezó a cambiar a finales de 2024.
Aunque los alquileres en el área de Dallas-Fort Worth han estado bajando durante el último año y medio, no lo han hecho tan rápido como los precios en Austin, que es ahora una de las únicas ciudades del país donde los alquileres están bajando.
Expertos inmobiliarios y economistas atribuyen la caída de los precios al auge de la construcción de departamentos.
“La nueva oferta [de departamentos] es simplemente tan grande”, dijo Robin Davis, que ha estado analizando los datos locales de alquiler durante tres décadas como propietario de Austin Investor Interests.
Davis dijo que no recordaba una época en la que los propietarios ofrecieran concesiones tan grandes, término utilizado en el sector para referirse a los descuentos para atraer a los inquilinos a firmar un contrato, como un mes de alquiler gratis. Ha visto arrendadores que ofrecían hasta 2.5 meses de alquiler gratis, ofertas sólo parecidas a las que recuerda haber visto en 2009, durante el desplome del mercado inmobiliario nacional.
Los expertos han descrito lo que está ocurriendo ahora en Austin como una corrección del mercado más que como algo más grave. Entre 2021 y 2023, los alquileres medios en la zona subieron un 29%, ya que decenas de miles de personas que podían trabajar a distancia acudieron en masa a Austin y los que ya estaban aquí buscaron más espacio.
“Los desarrolladores respondieron inmediatamente a una demanda bastante significativa de departamentos después del cierre por el COVID”, dijo Daniel Oney, director de investigación del Centro Inmobiliario de Texas en la Universidad A&M de Texas. “Gente que busca más espacio, gente que se traslada a Texas... eso estimuló mucha construcción”.
En ningún lugar más que en el centro de Texas.
En 2021, mientras que las ciudades del área de Austin comenzaron a permitir nuevos departamentos a un ritmo récord, otras grandes ciudades de Texas se quedaron atrás. Las ciudades en el metro de Austin permitieron alrededor de 1,000 departamentos nuevos por cada 100,000 residentes, en comparación con las jurisdicciones en los metros de Dallas-Fort Worth y San Antonio que permitieron alrededor de un tercio de eso.
El auge de la construcción se ha desacelerado desde entonces, pero siguen abriéndose miles de departamentos nuevos. Por ello, los economistas creen que los precios seguirán bajando a lo largo del año.
Los políticos locales han intentado aprovechar este auge de la construcción y la consiguiente bajada de precios cambiando las normas de uso del suelo para que los propietarios puedan construir más en los barrios de toda la ciudad.
Al mismo tiempo, el increíble crecimiento demográfico que llegó a definir a Austin en las últimas dos décadas se ha desacelerado, según los datos del censo. Mientras que el número de personas que viven en el área metro creció casi un 4% de 2020 a 2021, los aumentos anuales de población han caído a alrededor del 2% en los años posteriores.
El crecimiento de la población también se ha lentificado en el área metro de Dallas-Fort Worth, pero no tan rápido como en Austin. Según datos recientes del Centro Demográfico de Texas, Fort Worth ha superado a Austin y se ha convertido en la cuarta ciudad más grande del estado.
Desde 2022 hasta mediados de 2023, más personas abandonaron el condado de Travis, que incluye a la ciudad de Austin, de las que se llegaron. Si bien la población del condado siguió aumentando, ese repunte fue liderado por nacimientos en lugar de personas que se mudaron por primera vez en dos décadas.
La caída de los alquileres en Austin no significa necesariamente que a los inquilinos les resulte más fácil permitirse pagar por una vivienda. Los alquileres promedio siguen siendo un 10% más altos que antes de la pandemia, según cifras de MRI Apartment Data.
A finales del año pasado, investigadores del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard descubrieron que una mayor proporción de inquilinos en la zona de Austin gasta más del 30% de sus ingresos en alquiler, una medida estándar para determinar si la vivienda es asequible o no para alguien.
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