Dibujar el panorama de los precios de los alquileres en Austin en los últimos años es trazar una montaña vertiginosa: sube, sube, sube. Y luego una pendiente. Una pequeña pendiente, pero una pendiente. Hacia abajo. No hacia arriba.
Durante el año pasado, el precio promedio del alquiler en la zona de Austin ha estado bajando. Los precios de alquiler han disminuido alrededor de un 6% año tras año. El alquiler mensual medio es ahora de 1,528 dólares para un departamento de cualquier tamaño, 100 dólares menos al mes que el año pasado.
Según datos de Zillow, esta es la caída sostenida más larga en los precios de alquiler en la última década.
“Es malo para los propietarios y es genial para los inquilinos”, dijo Jake Wegmann, profesor de bienes raíces en la Universidad de Texas en Austin. “Deberíamos alegrarnos por esto”.
¿La causa? Un aumento de la construcción de departamentos y un descenso del número de personas que se trasladan a la zona.
“Durante la pandemia vimos toda esta demanda y los promotores dijeron: ‘Tenemos que construir’”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, una empresa que rastrea los datos de construcción de viviendas.
Decenas de miles de personas se trasladaron a Austin en los primeros años de la pandemia. Muchos podían trabajar desde casa, mientras que otros podían permitirse dejar las viviendas compartidas y buscar su propio departamento. En respuesta, los precios de los alquileres subieron a un ritmo increíble. Para los desarrolladores esto indicaba una necesidad: más viviendas. En 2022, los desarrolladores empezaron a construir unos 40,000 departamentos nuevos, más que en cualquier año posterior.
Aunque el aumento de la población que definió a Austin en 2020 y 2021 se ha desacelerado desde entonces, decenas de miles de nuevos departamentos siguen estrenándose. Esto se debe a la naturaleza de la construcción; normalmente, pasan varios años entre el inicio de la construcción de un nuevo edificio y la entrega de los departamentos a los inquilinos.
Lo que suele ocurrir cuando los desarrolladores empiezan a construir un número significativo de nuevas viviendas de alquiler es que los precios bajan, dijo Wegmann, pero a menudo sólo entre los departamentos más caros. Pero hay tantos departamentos nuevos en Austin que los precios están bajando en todo el espectro de edificios, desde complejos de departamentos con gimnasios y piscinas hasta edificios construidos hace medio siglo y acosados por reparaciones muy necesarias.
El precio medio del alquiler de estos departamentos más antiguos ha bajado un 9% en el último año, según datos de la empresa MRI Software.
“Esto es como añadir sillas al juego de las sillas”, afirma Wegmann. “Al final hay cada vez más sillas vacías, lo que da más opciones a la gente que busca departamento. Sus caseros tienen que recortar los alquileres para llenar los edificios de departamentos”.
Pero tanto Wegmann como Wolf advirtieron que la caída de los precios de los alquileres no equivale a un alquiler más asequible. En el año previo a la caída de los alquileres en Austin, los precios subieron casi un 20%.
Un estudio del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard encontró que en 2022, casi la mitad de todos los inquilinos que viven en Austin y los condados circundantes gastaron más de un tercio de sus ingresos en alquiler, una métrica que muchos expertos coinciden en que es inasequible. Los precios de los alquileres en Austin empezaron a bajar un año después.
En cuanto a si los alquileres podrían seguir bajando, Wolf dijo que sí.
“Esta me parece una bola de cristal más fácil de usar”, dijo. Todavía se está construyendo un gran número de departamentos nuevos, y cuando se abren a los inquilinos eso significa más oferta de vivienda. “De cara al año que viene, [la caída de los alquileres es] casi una garantía”.
Pero a medida que bajan los alquileres, también lo hacen los ingresos para los desarrolladores y el incentivo para construir. Wegmann afirma que los constructores ya están paralizando algunos proyectos, una tendencia que probablemente continuará.
“Sin duda vamos a ver un repliegue", dijo. “Vamos a ver cómo se inician muchos menos proyectos en los próximos dos años... Así es el capitalismo”.