Ben Schwertner no pagará el alquiler del mes que viene.
Este joven de 28 años de Lubbock no renuncia a pagar por protestar o porque no pueda permitírselo. No paga porque no tiene que hacerlo.
Cuando Schwertner firmó el contrato de alquiler de un departamento de un dormitorio cerca del aeropuerto de Austin a principios de este año, la empresa gestora le ofreció un buen trato: un mes de alquiler gratis. Es una táctica utilizada por las empresas para llenar departamentos cuando están vacíos.
"Consigo vivir en un espacio que antes me parecía fuera de mi alcance", afirma Schwertner, que trabaja en la Universidad de Texas. Paga 1,470 dólares al mes por un departamento con bañera separada de la ducha, un lujo que nunca imaginó poder permitirse. Con la renuncia al alquiler de marzo, pagará cerca de 1,350 dólares al mes durante su contrato de un año.
Austin tiene algo que no ha tenido en años: un exceso de departamentos nuevos. Impulsado por un aumento de la migración a la ciudad y las bajas tasas de interés al comienzo de la pandemia, los constructores comenzaron a excavar el suelo en un número vertiginoso de nuevas viviendas de alquiler.
Pero dos años después del boom de la construcción, los costos se han disparado. Los tipos de interés se han más que duplicado. Y aunque miles de nuevos departamentos han hecho bajar los precios de los alquileres y han supuesto un alivio financiero para personas como Schwertner, los constructores ya no pueden ganar el mismo dinero. Así que están frenando la construcción de nuevos edificios.
"He hablado con varias personas que me han dicho que hemos pulsado el botón de pausa", afirma Charles Heimsath, presidente de Capitol Market Research.
La realidad del mercado inmobiliario se enfrenta ahora a la creciente insistencia de los políticos y responsables políticos de Austin en que se construya más. A medida que aumentan las viviendas, bajan los precios, un fenómeno avalado por multitud de estudios. Pero una vez que los precios bajan y el costo de la construcción sube, hay menos dinero que ganar y menos incentivos para seguir construyendo.
"Es un efecto secundario inevitable de la forma en que la mayoría de las viviendas se construyen en este país, que es a través de la propiedad privada y el desarrollo inmobiliario con fines de lucro", afirma Jake Wegmann, catedrático de propiedad inmobiliaria de la Universidad de Texas en Austin.
Aumentan las viviendas, bajan los alquileres
La población de Austin creció en casi 100,000 personas en los primeros años de la pandemia. Con la compra de una casa cada vez más fuera de su alcance, más gente buscó viviendas de alquiler. El precio promedio del alquiler mensual se disparó un 24% en un año. Algunos inquilinos tuvieron que superar la oferta de sus vecinos para conseguir una vivienda.
"Piensa en todos los ingredientes juntos: aumento de los alquileres, tipos de interés por los suelos y una enorme migración a Austin desde otras ciudades", explica Wegmann. "Parecía un lugar realmente estupendo para entrar en el negocio de la propiedad de departamentos si aún no estabas en él".
Esto puede haber sido más cierto en 2022. En los primeros meses del año, los desarrolladores de la zona de Austin iniciaron la construcción de casi 13,000 departamentos (sin incluir las viviendas reservadas para personas con bajos ingresos). Esto es el doble del número de constructores que iniciaron la construcción un año antes.
Los constructores pasaron los dos años siguientes terminando de enmarcar, instalando ventanas y entregando flamantes departamentos a los administradores para que los alquilaran. A finales de 2023, había algo más de 10,000 apartamentos nuevos disponibles para alquilar en la zona metropolitana de Austin. Al mismo tiempo, el número de personas que se mudaban a la ciudad disminuyó.
Los alquileres empezaron a bajar. En mayo, el precio medio del alquiler interanual disminuyó por primera vez desde 2020. Los alquileres medios han seguido cayendo y ahora han bajado un 6% en comparación con esta época del año pasado. Y los precios de los alquileres están descendiendo en todo el espectro, no solo para departamentos nuevos con lujosas comodidades como gimnasios y piscinas, sino también en complejos más antiguos donde los inquilinos pueden batallar con electrodomésticos anticuados y condiciones insalubres.
Mycah Miller vive desde hace dos años en un departamento de Hyde Park que data de los años sesenta. El año pasado, el casero le subió el alquiler casi un 15%, hasta 1,500 dólares al mes. Miller, que entonces era estudiante de posgrado, estaba preocupada por el aumento. Cuando su casero vino a reparar las cañerías, Miller le dijo que estaba pensando en mudarse a un lugar más barato.
Semanas después, recibió un correo electrónico. Su casero le rebajaba el alquiler a 1,460 dólares al mes.
"Me sorprendió mucho porque la zona en la que vivo está muy solicitada", dice Miller. "Nunca he visto un departamento en mi edificio estar vacío durante más tiempo que el período de transición para que la gente entre y salga. Así que me sorprendió".
Cuarenta dólares menos al mes no es una gran rebaja, señaló Miller. A pesar del descenso de los alquileres en toda la región, los precios son mucho más altos que antes de la pandemia. Investigadores del Harvard Joint Center for Housing Studies descubrieron que en 2022 casi la mitad de los inquilinos del área metropolitana de Austin gastaban al menos un tercio de sus ingresos en el alquiler. Recientemente, los funcionarios dijeron que 7,000 familias habían solicitado ayuda para el alquiler a la ciudad de Austin; estiman que sólo hay dinero suficiente para ayudar a una cuarta parte de esas familias.
"No es que se haya producido una corrección completa del curso de nuestra economía", dijo Awais Azhar, subdirector de HousingWorks Austin.
Bajan los alquileres, bajan las nuevas construcciones
Revolve ATX es un nuevo complejo de 300 apartamentos que ya está abierto cerca del campus Highland del Austin Community College. Cuenta con una sala de juegos, una cafetería y una suite de podcast, según su página web. Actualmente, se puede alquilar una habitación por $1,428 al mes con un mes de alquiler gratis. Para un alquiler de un año, eso significa pagar cerca de 1,300 dólares al mes.
Mientras se construían lugares como Revolve ATX, las finanzas de la vivienda estaban cambiando. A mediados de 2022, los tipos de interés empezaron a subir. La compra de terrenos y el pago de la construcción se encarecieron.
Algunos promotores vendieron sus proyectos. Otros mantuvieron sus proyectos, pero ajustaron sus planes, ya que la construcción de departamentos no les garantizaba una liquidez fácil.
"Teníamos un terreno que pensábamos que podía funcionar muy bien para un proyecto de alquiler", explica Brad Stein, presidente de Intracorp Texas. "No pudimos reunir todas las piezas para seguir adelante como proyecto de alquiler. Y ahora ese proyecto será un proyecto de condominios".
A finales del año pasado, los promotores empezaron a construir algo menos de 4,500 departamentos nuevos. Eso representa un descenso del 42% en el número de nuevas viviendas de alquiler iniciadas en comparación con los dos años anteriores.
Los expertos inmobiliarios coinciden en que los precios de los alquileres deberían seguir bajando a medida que los miles de viviendas nuevas que los constructores empezaron a construir durante el boom estén disponibles para alquilar. Aunque la construcción se ha ralentizado, los promotores no pueden parar a mitad de proyecto.
Esto es característico de la rapidez con la que los constructores pueden responder a los cambios en el mercado inmobiliario. La gente puede mudarse a una nueva ciudad más rápido de lo que los promotores pueden construir un edificio entero de departamentos. Expertos inmobiliarios y constructores de Austin calculan que se puede tardar hasta cinco años -desde la compra del terreno hasta el arrendamiento- en construir un nuevo complejo.
"La demanda es una gacela y la oferta un elefante", afirma Wegmann. "Las decisiones tomadas hace años sólo están dando fruto ahora con la apertura de edificios de apartamentos".
El nombre del juego
En el último año, los políticos de Austin han modificado las normas de uso del suelo en su afán por facilitar la construcción y construir más. Los promotores ya no están obligados a construir estacionamientos junto a las viviendas (aunque es probable que sigan haciéndolo). Ahora, un propietario puede construir hasta tres viviendas en un terreno en el que antes sólo podía edificar una o dos.
Pero permitir que la gente construya no significa que lo haga. Y si no lo hacen, eso significa que los precios de los alquileres podrían invertir su descenso.
"Si todo el mundo dejara de construir porque las cosas son más caras, se podría volver a la situación de escasez de oferta y los alquileres empezarían a subir", afirma Julia Coronado, profesora de finanzas de la Universidad de Texas en Austin. Así funciona el mercado capitalista: si no se gana dinero, no se construye. "Así funciona el juego".
Economistas y expertos inmobiliarios sostienen que ahora es el momento de que el Gobierno o las instituciones filantrópicas encuentren la forma de abaratar la construcción, garantizando así un beneficio a los promotores y un descenso continuado de los alquileres.
"No me gusta esta analogía porque no me gustan los vehículos. Pero este es el tipo de situación en la que tenemos que asegurarnos de mantener el pie en el acelerador", dijo Azhar.
Wegmann, de la Universidad de Austin, afirma que los constructores de viviendas sociales tienen la oportunidad de empezar a comprar terrenos. Podrían beneficiarse de una menor competencia por parte de otros desarrolladores, suponiendo que no se vean desplazados por el elevado coste de la construcción.
"Cuando las cosas se ralentizan y la construcción se detiene, es un buen momento para construir viviendas de protección oficial o para que el gobierno o las entidades sin fines de lucro adquieran promociones a precio de mercado", dijo.
Mientras tanto, Schwertner, de 28 años, con la bañera separada de la ducha, se pregunta si el bajo alquiler de este año ha sido sólo una casualidad. Si el año que viene esperará la renovación de su contrato como lo han hecho durante años los inquilinos de Austin: comiéndose las uñas.
"¿Qué pasará cuando llegue el momento de la renovación? "Dentro de un año, ¿estarán dispuestos a mantenerme el mismo alquiler? ¿Subirá un poco? ¿Subirá mucho?".
