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Jose Pérez y su familia le tenían miedo a la estufa.
Ya se había incendiado una vez cuando trataron de cocinar, así que la familia comenzó a comprar comidad preparada. También tenían otros problemas con el apartamento: el aire acondicionado estuvo descompuesto por una semana durante el mes de agosto, otra vez estuvieron sin agua caliente por un mes y moho crecía en las paredes. Pero fue la estufa lo que hizo gritar a Mariana Pérez un día, cuando vio que su esposo se estaba electrocutando por un cableado defectuoso.
"Yo me quedé literalmente pegado como tres segundos a la estufa," dijo Jose Pérez. "No podía despegarme."
Los Pérez han vivido con sus dos hijos en el mismo apartamento de una habitación en North Austin por seis años, tres de los cuales pasaron con la estufa descompuesta. El complejo residencial de 200 unidades, llamado Creeks Edge, está en una lista de la ciudad de propiedades para alquilar con historial de mal mantenimiento. Los dueños de propiedades en esta lista, conocida como el Programa de Reincidencia, están sujetos a inspecciones obligatorias.
Desde la creación de este programa en el 2013, la ciudad ha tenido la capacidad de ir un paso más allá: suspender o revocar el registro de renta de los propietarios, prohibiéndoles alquilar sus propiedades a nuevos inquilinos. Residentes y activistas en temas de vivienda dicen que estas medidas pueden ayudar a persuadir a los caseros a hacer las reparaciones necesarias, especialmente en un estado con poca protección para los inquilinos.
Pero hasta este mes la ciudad no ha aplicado esta sanción.
Pérez dice que no entiende por qué.
"Si ellos pudieran pasar una noche o un fin de semana en un apartamento sin servicios, como nosotros lo pasamos, entenderían y tomarían acciones," dijo.
'Una llamada de alerta'
En el 2012, más de dos docenas de in quilinos fueron evacuados luego de que una de las pasarelas del segundo piso de su complejo de apartamentos en Southeast Austin colapsara. Según informó el diario Austin American-Statesman, el balcón cayó encima de otro edificio vecino.
"Eso fue realmente una llamada de alerta a la comunidad de que tenemos que enfocarnos mejor en las propiedades en alquiler," dijo Daniel Word, uno de los gerentes de división del Austin Code Department.
Un año más tarde, los miembros del concejo municipal votaron para crear el Programa de Reincidencia para vigilar mejor propiedades problemáticas. Desde entonces, la lista ha crecido a 73 propiedades de alquiler que representan alrededor de 10,000 unidades habitacionales.
El programa funciona así: inquilinos pueden reportar violaciones a códigos sanitarios o de seguridad llamando al 311 o a través del website de la ciudad. Dueños de propiedades son incluídos en la lista si reciben varias infracciones en un período de dos años - por violaciones que pueden ir desde un pasamanos suelto a moho. Una vez incluídos en la lista, los dueños deben pagar una multa de $372 y someterse a inspecciones periódicas por al menos dos años.
La ciudad o un juez puede también evaluar las multas a través de la corte, en una audiencia administrativa o a través de la comisión de la ciudad. Pero toma tiempo - a menudo meses - antes de que los dueños de las propiedades con problemas son multados. E incluso cuando esto pasa, algunos caseros no pagan.
Jeanne Luttrall usa una silla de ruedas eléctrica, así que cuando el elevador de su edificio de apartamentos en North Austin estuvo descompuesto por una semana, ella tuvpo que permanecer confinada en su piso.
"Si no hubiera tenido ayudantes, no sé lo que habría hecho," dijo ella. "[Los ayudantes] me trajeron comida, que tuvieron que subir tres pisos a pie."
Incluso cuando un propietario es multado, puede tomar tiempo para que pague. Creeks Edge, el complejo residencial donde viven los Pérez, fue multado recientemente por $6,118. Para cobrar ese dinero, dijo el portavoz de la ciudad, las autoridades municipales envian primero una cuenta y luego dos cartas más demandando pago, antes de poder pasarle el caso al departamento legal. La ciudad ya le había enviado a los dueños de Creeks Edge la primera carta demandando pago.
Luttrall argumenta que los caseros perderían más dinero, más rápidamente, si no pueden alquilar apartamentos vacíos.
"No estamos logrando nada," dice ella. "La única manera de hacer que los dueños hagan algo es pegarles donde les duele - en sus bolsillos. Si no pueden alquilar a nuevos inquilinos, entonces pierden dinero y están atrapados."
Por ejemplo, dice ella, si una propiedad tuviera 10 apartamentos vacíos que se rentan por $1,000 el mes, eso significa una pérdida mensual de $10,000.
Ahora, dice Word, la ciudad va a empezar a hacer cumplir lo que no ha podido hacer cumplir desde el 2013: la capacidad de prohibir a los propietarios alquilar a nuevos inquilinos.
"Tomó tiempo ejecutar la ordenanza, tener el personal para manejar la ordenanza," dijo Word. "Pero ahora estamos listos para proceder."
Un llamado a un mejor cumplimiento
En el 2013, el mismo año en que fue creado el Programa de Reincidencia, un reporte de la Universidad de Texas indicó que el departamento de código de la ciudad carecía de "un sistema de ejecución adecuado para tomar medidas más agresivas contra los caseros que no le ponen remedio a condiciones peligrosas en sus edificios."
Activistas dicen que, si bien ellos piensan que el departamento de códigos ha respondido mejor a las quejas sobre caseros en el último año, la falta de cumplimiento de las reglas aún afecta al departamento. Ellos dicen que quisieran que más caseros recibieran multas y que el proceso no tomara tanto tiempo.
Emily Blair, directora ejecutiva de Austin Apartments Association, un grupo de cabildeo a favor de los dueños de propiedades, dice que espera que la ciudad sólo recurra a la suspensión o cancelación de registro de alquiler como último recurso.
Pero Pérez y sus vecinos quieren que su casero sea el primero en ser sancionado por la ciudad. (CSC North Realty LLC, propietaria de Creeks Edge, no respondió a la solicitud de comentarios para esta historia.)
Pérez tuvo que presentarse ante una comisión de la ciudad para que le dieran una nueva estufa.
"No es la primera vez que hemos tenido problemas," dijo a los comisionados a través de un intérprete el pasado mes de agosto. El mostró fotos de quemaduras en la pared de la cocina, supuestamente causadas por chispas de la estufa, a los miembros de la Comisión de Construcción y Normas. El dijo que hizo 18 pedidos infructuosos para que le arreglaran la cocina.
Un día después de su testimonio, Pérez dijo, los administradores del edificio reemplazaron su estufa. El dijo que si bien ha tenido contactos positivos con inspectores del departamento de códigos, quisiera que se gastaran más fondos en hacer que las reparaciones ocurran más rápido.
"No es sus trocas [camionetas] nuevas, no en sus uniformes y en sus placas bonitas," dijo Pérez. "Queremos que se vean acciones."
¿Tiene alguna denuncia? Puede contactar a la reportera Audrey McGlinchy a través de su correo electrónico audrey@kut.org. También puede seguirla en Twitter @AKMcGlinchy.
Las traducciones de contenido selecto de KUT son posibles gracias al apoyo financiero de Texas Mutual Insurance Company, un proveedor de compensación de trabajadores.
