En una reciente mañana de sábado, dos candidatos que compiten por el mismo escaño en el Consejo de la Ciudad de Austin salieron a la calle. Uno llevaba gorra, sudadera azul marino y jeans; la otro, leggings morados y un pañuelo de seda en la cabeza.
Cada uno habló sobre sí mismo a quien se atreviera a abrir la puerta.
"Soy Linda Guerrero", dijo la candidata de leggings morados al vecino de una casa de campo al norte de la Universidad de Austin. "Me presento a concejal del distrito 9".
A una milla al este, su contrincante, Zohaib "Zo" Qadri, caminó, llamó a la puerta y pronunció un discurso de presentación similar: "Me llamo Zo. Me presento a concejal por el distrito 9".
Dado que ninguno de los candidatos obtuvo más del 50% de los votos en noviembre, los votantes vuelven a las urnas para elegir al ganador final. La votación anticipada está en marcha, y el día de las elecciones es el 13 de diciembre.
Guerrero y Qadri compiten por representar a algunos de los barrios más antiguos y caros de Austin: Hyde Park, Travis Heights, el centro y el campus de la Universidad de Texas en Austin, entre otros. Los residentes de estos barrios pagan algunos de los alquileres más altos de la ciudad, y las viviendas se venden por casi 800,000 dólares.
En muchos sentidos, pues, el Distrito 9 está en el centro del debate de Austin sobre cómo hacer que la vivienda sea más asequible. Sin embargo, los dos candidatos que se postulan para dirigir esta parte de Austin difieren sobre cómo resolver el costo desorbitado de la vivienda - y cuál es la causa.
La raíz de la crisis de asequibilidad de Austin
En lo que sí coinciden Guerrero y Qadri es en que la vivienda en Austin es demasiado cara, y ha empeorado notablemente en los últimos años. Las casas en Austin se venden un 35% más caras que hace sólo tres años, y el precio medio del alquiler ha subido a un ritmo similar.
Guerrero, de 68 años, es propietaria de su casa al norte de la Universidad de Austin desde hace tres décadas. Dijo que volvió a trabajar como maestra de escuela pública después de darse cuenta de que no podía pagar sus impuestos a la propiedad tras la jubilación. (Guerrero posee una segunda vivienda en el barrio, que alquila).
Qadri, de 32 años, que hasta hace poco trabajaba en campañas para varios políticos, entre ellos la senadora Elizabeth Warren, dijo que el alquiler mensual de su apartamento en el centro de la ciudad subió casi 600 dólares este año.
El Distrito 9 de Austin se extiende desde la calle E. 51st a través de gran parte del centro de la ciudad, con parada en La calle E. Oltorf en el sur de Austin.
¿Cuál es la causa?
"Definitivamente creo que tenemos una escasez de vivienda", dijo Qadri a KUT.
Como en otras ciudades de todo el país, dicen los expertos, la raíz de la falta de acceso de Austin tiene que ver con la escasez de viviendas para las personas que quieren vivir en ellas.
En 2018, investigadores del NYU Furman Center for Real Estate and Urban Policy escribieron: "[La] preponderancia de la evidencia sugiere que aliviar las barreras a la nueva construcción moderará los aumentos de precios y, por lo tanto, hará que la vivienda sea más asequible para las familias de ingresos bajos y moderados". Un estudio publicado más recientemente analizóel efecto de la oferta de nuevas viviendas sobre los alquileres en la ciudad de Nueva York y descubrió que, por cada 10% de aumento de nuevas viviendas, el alquiler de los apartamentos cercanos bajaba un 1%.
Esto puede resultar difícil de asimilar para muchos que, como Guerrero, recuerdan haber crecido en barrios hispanos del Eastside de Austin. A medida que los nuevos edificios de departamentos han ido sustituyendo a las casas de los residentes de toda la vida, el costo de la vivienda en la zona ha ido subiendo.
En el área que incluye los barrios de Govalle y Holly, las casas se venden un 79% más caras que hace siete años, según datos del Consejo de Agentes Inmobiliarios de Austin. (Esto no dista mucho de los precios en toda la ciudad, donde el precio medio de venta de una vivienda subió un 75% en el mismo periodo).
"No se ve a nadie que haya sido desplazado diciendo: 'Oh, esto es genial, hay 5,000 departamentos nuevos. Puedo volver a Austin'. Eso no está ocurriendo", afirma Guerrero.
No está convencida de que en la ciudad falten viviendas.
"Es muy controvertido", dijo a KUT. "Hay mucha gente que dice que no tenemos escasez, que tenemos muchas viviendas". En un correo electrónico de seguimiento, KUT pidió a Guerrero que aportara pruebas para respaldar esta idea, pero no respondió a esta petición.
En este caso, ambos candidatos hablaban de viviendas a precio de mercado, es decir, viviendas no reservadas para personas con bajos ingresos, como las casas donde los alquileres se mantienen bajos debido a los subsidios del gobierno. Guerrero y Qadri apoyan la construcción de más viviendas de este tipo, también denominadas viviendas de renta limitada o asequibles.
Guerrero dijo que impulsaría la construcción de viviendas asequibles en terrenos que son propiedad de la ciudad y citó a Mueller, una remodelación de 700 acres del antiguo aeropuerto de la ciudad, como ejemplo de lo que podría hacerse. No está claro cuánto terreno posee la ciudad que podría utilizarse en un desarrollo como este; KUT pidió a la ciudad una estimación de la cantidad de terrenos disponibles en los que se podría construir, pero dijo que la información no estaba "fácilmente disponible".
Una tensa lucha sobre qué se puede construir y dónde
Qadri explicó que la escasez de viviendas en la ciudad tiene que ver con su código de urbanismo.
Se trata de un conjunto de normas que establecen lo que se puede construir en un terreno determinado de la ciudad. Estas normas regulan detalles como la altura, los pies cuadrados y la distancia a la carretera a la que debe situarse una casa; en resumen, el código de urbanismo de Austin explica por qué la ciudad tiene el aspecto que tiene.
Revisado por última vez en 1984, el código actual de Austin hace que sea difícil construir cualquier cosa que no sea una casa unifamiliar o una casa en un pedazo de tierra. Pero un intento de la ciudad de revisar estas reglas para permitir más y diferentes tipos de vivienda ha sido bloqueado. En 2018, más de una docena de residentes demandaron a la ciudad por el proceso que utilizó para revisar su código de tierras; su demanda fue confirmada por un tribunal de apelaciones, matando efectivamente el esfuerzo.
Qadri dijo que, a pesar de esto, seguiría adelante con una revisión.
"Creo que es importante darse cuenta de los efectos adversos de ese código de desarrollo de la tierra", dijo a KUT.
Qadri dijo que le gustaría que sea más fácil construir más dúplex, edificios de hasta cuatro pisos y pequeños complejos de departamentos en todos los barrios del Distrito 9.
Cuando se le preguntó si apoya el cambio del código de desarrollo de la tierra, Guerrero vaciló más.
"¿Hará que las viviendas sean asequibles? "No queremos hacer algo por hacer, porque ya estamos haciendo muchos departamentos".
Viviendas para personas sin hogar
A principios de este año, los candidatos del Distrito 9 se encontraron en lados opuestos de un debate sobre tres terrenos.
Los promotores se presentaron ante el Consejo de la Ciudad pidiendo construir más en el barrio Hancock de Austin, justo al norte de la UT Austin. El proyecto, denominado Cady Lofts, incluiría unos 100 apartamentos para personas sin hogar.
La asociación de vecinos se opuso inicialmente al proyecto. Ante el temor de que esto pudiera poner en peligro la eventual aprobación del proyecto, los defensores de vivienda asequible se movilizaron, incluso distribuyendo una petición que Qadri firmó.
Una semana antes de que el Consejo aprobara la recalificación, la asociación retiró su oposición. Los promotores esperan comenzar las obras a principios del año que viene.
En un correo electrónico enviado al personal de la ciudad en mayo, Guerrero, que vive cerca de la futura urbanización, se opuso a la recalificación de Cady Lofts. Ella escribió que el desarrollador todavía podría construir en dos de los tres lotes sin el cambio de zonificación, asegurando que la tercera pieza de la tierra podría actuar como "un amortiguador para los residentes existentes que serán los más afectados".
En una entrevista con KUT, Guerrero subrayó que no se oponía al proyecto, sino sólo a la recalificación. Dijo que imaginaba un amortiguador como una especie de "infraestructura verde" entre el edificio de departamentos y las casas cercanas de uno y dos pisos.
"Digamos que sales de tu jardín y tienes enredaderas creciendo", dijo Guerrero. "[Algo] que pareciera más agradable para el medio ambiente" que el lateral de un edificio.
Puntos de acuerdo
Aunque la ciudad ha hecho cambios desde uninforme condenatorio de 2015 sobre el departamento que aprueba o rechaza nuevos desarrollos, quienes construyen en Austin todavía se quejan de un proceso laborioso para obtener permisos para construir.
"Creo que agilizar el proceso de obtención de permisos es algo que deberíamos estudiar", dijo Qadri.
Guerrero se mostró de acuerdo.
"Tenemos que renovar el proceso de obtención de permisos", afirmó. "Oigo problemas por todas partes. Desde alguien que sólo quiere hacer un añadido en su casa hasta alguien que está construyendo un edificio de 20-30 pies".
Ambos candidatos dicen también que apoyaron el bono de vivienda asequible más recientede la ciudad; en noviembre, los votantes permitieron a la ciudad pedir prestados 350 millones de dólares para destinarlos a la construcción y conservación de viviendas que sean accessibles a las familias con bajos ingresos.
Aunque Qadri recibió unos 3,000 votos más que Guerrero en las elecciones de noviembre, gran parte de su apoyo procedió de los colegios electorales del campus de la UT. Las elecciones de segunda vuelta atraen a pocos votantes y, según los expertos, los que acuden suelen ser de más edad.
Guerrero y Qadri dicen que llaman a las puertas para informar a los posibles votantes sobre sus campañas. Pero también para recordar a la gente que las elecciones no han terminado y que necesitan el voto de los residentes, una vez más.
Traducido por Maria Arce
