Un programa de la ciudad de Austin destinado a asegurar que los propietarios mantengan apartamentos seguros no está haciendo su trabajo, según señala una nueva auditoría.
El informe publicado este miércoles por el auditor de la ciudad analiza el Programa de Reincidencia del Departamento de Códigos de la ciudad. Creado por el Concejo de la Ciudad en el 2013 y financiado con una cuota mensual que se le cobra a los clientes de servicios públicos, el programa permite a la ciudad mantener una lista de propietarios que han sido citados por violaciones a la salubridad y la seguridad, como por ejemplo no brindar agua caliente a los inquilinos. Los propietarios de la lista deben pagar una tasa anual, y sus propiedades están sujetas a inspecciones regulares.
Pero las tasas son bajas, y la falta de aplicación de la ley en la ciudad implica que los dueños tienen pocos incentivos para hacer arreglos y mejoras en sus propiedades, según el informe.
"El Programa de Reincidencia de Austin, tal como se administra actualmente, no asegura que los inquilinos vivan en propiedades que cumplan con los estándares mínimos de salubridad y seguridad", escribieron los auditores. "El programa, aunque bien intencionado, no está cumpliendo este objetivo en parte porque los dueños de las propiedades en alquiler no están regulados [ni son] incentivados para corregir las violaciones del Código".
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Los auditores recomendaron que la ciudad se muestre más dispuesta a sancionar a los propietarios que no hagan reparaciones. Tres de las 10 propiedades con más violaciones a la salud y seguridad no recibieron sancionadas, aunque tuvieron en promedio 317 infracciones al código. Y aunque el Departamento de Códigos ha tenido durante años la capacidad de suspender las licencias de alquiler de los propietarios, un acto que revoca la capacidad de un casero de rentar apartamentos vacíos, el departamento no empezó a hacerlo hasta este año.
"El código no ha utilizado todas las herramientas disponibles para presionar a los propietarios para mejorar las condiciones de vida y la seguridad de la propiedad", escribieron los auditores. El Departamento de Códigos suspendió la licencia de un propietario en junio y desde entonces ha suspendido las licencias de ocho dueños.
Los auditores también recomendaron que la ciudad recalibre las tasas que cobra a los propietarios que no hacen las reparaciones. Los dueños que figuran en la lista de infractores reincidentes deben pagar una cuota anual de $372, independientemente del tamaño de su propiedad. Los auditores señalan que la inspección de un edificio de 500 apartamentos puede ser costosa y tomar hasta dos semanas, en comparación con una inspección de un día para una casa unifamiliar.
Una solución podría ser crear un programa de registro de alquileres en toda la ciudad, que existe en otras ciudades como Houston, Dallas y Fort Worth. Esto no sólo permitiría a Austin entender mejor su stock de propiedades en alquiler, argumentaron los auditores, sino que también podría ser otra fuente de ingresos para la ciudad.
Los auditores también recomendaron al Departamento de Códigos que cambiara el nombre del programa, señalando que es menos probable que los arrendatarios informen de las malas condiciones a un programa que hace referencia a un término utilizado para describir a las personas en el sistema de justicia penal ("reincidente").
En general, los defensores de los inquilinos no se sorprendieron por esta auditoría.
"La auditoria destaca las preocupaciones que tanto inquilinos como defensores de los inquilinos, e incluso el personal del [Departamento de] Códigos han articulado durante algún tiempo acerca de las frustraciones con el programa de infractores reincidentes", dijo a KUT Shoshana Krieger, directora del proyecto Building and Strengthening Tenant Action (Construcción y Fortalecimiento de la Acción del Inquilino).
Krieger dijo que el resultado es que muchos inquilinos dejan de hablar sobre si hay un problema con sus viviendas, desanimados por la falta de apoyo de la ciudad.
"Algo que escuchamos repetidamente casi a diario de los inquilinos con los que trabajamos... es su frustración de hacer una serie interminable de quejas y no conseguir nada. En cierto punto, los inquilinos simplemente se rinden".
Los miembros del Concejo habían planeado discutir la auditoría en una reunión del comité el miércoles, pero pospusieron la conversación hasta el mes que viene.
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