Mientras Austin coordinaba los centros de pruebas de COVID-19 e intentaba conseguir equipos de protección personal al inicio de la pandemia, también compraba terrenos. Mucho terreno.
Trece acres en julio de 2020. Otros 3 acres ese mismo otoño. Seis acres más en diciembre. A finales de 2020, la ciudad de Austin, a través de su rama de vivienda asequible, había pagado casi 24.5 millones de dólares para comprar 22 acres de tierra. En los dos años siguientes compraría más, acumulando finalmente 60 acres de tierra en toda la ciudad, en su mayoría, sin desarrollar.
La compra de terrenos fue una nueva estrategia para reducir el costo de la vivienda en Austin. En lugar de gastar millones en preservar o construir viviendas asequibles, la ciudad utilizaría el dinero de los contribuyentes para comprar terrenos y construir miles de casas que personas con bajos ingresos pudieran permitirse pagar.
“La tierra es el destino”, dijo recientemente Mandy DeMayo, directora interina del Departamento de Vivienda de Austin. “Si nos pertenece, podemos trabajar con la comunidad para dar forma a lo que se construye allí. Si no nos pertenece, no podemos tomar decisiones”.
Pero cuatro años después, casi todos estos terrenos siguen vacíos. La ciudad ha alegado falta de recursos para poder avanzar más rápido. Y como el costo de la vivienda ha subido en Austin desde la pandemia, algunas personas están ansiosas por que la ciudad empiece a moverse.
“Probablemente podríamos avanzar un poco más rápido. Creo que todo el mundo lo reconoce”, dijo John-Michael Cortez, que trabajó como jefe de gabinete y asesor especial del ex alcalde de Austin, Steve Adler. “Deberíamos darnos prisa”.
La oportunidad perdida obliga a la ciudad a ir 'a lo grande'
En 2014, a la ciudad de Austin se le ofreció un trato que muchos pensaron que no podía dejar pasar.
El Departamento de Transporte de Texas estaba vendiendo 75 acres de tierra en el centro de Austin. Un terreno de primera. Un miembro del personal dijo al Consejo de la Ciudad que no recordaba que la ciudad hubiera tenido nunca una oportunidad tan buena como esta.
Los miembros del consejo hablaron de utilizar el terreno para parques y viviendas. Si la ciudad fuera propietaria de los terrenos, podría exigir a cualquiera que construyera en ellos que reservara una gran parte de las viviendas para residentes con bajos ingresos, como hizo la ciudad con la urbanización Mueller en el antiguo aeropuerto municipal.
Pero el debate no llegó muy lejos. La ciudad no pudo conseguir los casi 29 millones de dólares que pedía la agencia estatal.
TxDOT vendió la propiedad a un propietario privado. Los miembros del consejo pasaron dos años en negociaciones feroces con un desarrollador sobre lo que se construiría y la cantidad de viviendas asequibles que incluiría - decisiones que la ciudad podría haber tomado por sí misma si fuese dueña de la propiedad.
Varias personas dijeron a KUT que la venta del terreno por TxDOT fue una “oportunidad perdida”. Los líderes de la ciudad prometieron hacer las cosas de manera diferente.
En 2018, políticos y activistas propusieron un bono de 250 millones de dólares para viviendas asequibles, el mayor de la historia de Austin. Sería más del triple de la cantidad aprobada por los votantes en 2013. (Un bono se emite cuando una entidad gubernamental obtiene permiso de los votantes para pedir dinero prestado, que devuelve utilizando los impuestos recaudados de los residentes).
El precio medio de los alquileres en Austin no había dejado de subir. En 2013, un inquilino podía encontrar fácilmente un departamento por menos de 1,000 dólares al mes; en 2018, ese mismo inquilino probablemente pagaría un 30% más.
“Sabíamos que queríamos hacer algo grande, algo a una escala que no se había hecho antes”, dijo Cortez.
Pero este dinero no sólo serviría para conservar y construir viviendas nuevas que pudieran pagar las personas con ingresos medios y bajos. Al redactar los detalles del bono, los líderes de la ciudad decidieron que casi la mitad del importe total del bono, es decir, 100 millones de dólares, se destinaría a la compra de terrenos.
“Entonces se hizo evidente que esperar que se construyeran viviendas asequibles no funcionaba”, dijo el exalcalde Adler. La ciudad iba a probar algo nuevo. En lugar de suplicar a los promotores privados que construyeran viviendas asequibles, sobre todo en un estado en el que no está permitido exigirles que lo hagan, serían propietarios del terreno y tendrían la última palabra.
A los residentes de Austin les convenció. En noviembre de 2018, casi el 73% de las personas votaron a favor del bono de vivienda asequible.
Un frenesí inmobiliario
Un par de años después de las elecciones de 2018, David Esquivel recibió una llamada del Consejo de la Ciudad de Austin. Quería comprar la casa que él y su esposa tenían en el sur de Austin.
“Se acercaron a nosotros y dijimos que no”, dijo Esquivel. Él y su mujer ni siquiera habían puesto la casa en venta. Pero la ciudad había comprado recientemente 3 acres de terreno al lado, incluyendo una iglesia abandonada. Esquivel dijo que los representantes de la ciudad fueron persistentes.
“Ellos seguían [diciendo] ...'No, espere un momento, déjenos darle un precio'”.
KUT preguntó al Departamento de Vivienda de Austin si es normal que la ciudad se acerque a los propietarios que no están buscando vender. El personal de la ciudad no respondió a esta pregunta y se limitó a escribir que su rama de vivienda asequible, que por lo general se ocupa de estos acuerdos, “sigue las normas de la industria para sus adquisiciones de bienes raíces”
Esquivel dijo que al principio era reacio a vender. A él y a su esposa les preocupaba que el precio que ofreciera la ciudad no fuera suficiente para comprar otra casa en Austin.
“Cuando llevas más de 20 años arraigado allí, ¿realmente quieres marcharte?”, dijo.
Pero finalmente las dos partes llegaron a un acuerdo sobre el precio. En 2022, la ciudad pagó a los Esquivel 1.67 millones de dólares por la casa y los 2.8 acres de terreno circundantes, según los datos que la ciudad proporcionó a KUT.
La compra de la casa de Esquivel por parte de la ciudad fue una de las últimas dentro de múltiples compras de terrenos realizadas durante dos años. Desde 2020 hasta principios de 2022, Austin cerró acuerdos sobre 60 acres de tierra.
El momento era, cuando menos, complicado.
A finales de 2020, los precios de la vivienda empezaron a dispararse a medida que algunas personas buscaban casas más grandes e inundaban ciudades como Austin, aprovechando la oportunidad de trabajar de forma remota. Los mercados inmobiliarios de todo el país, incluido el de Austin, entraron en frenesí.
“Era increíblemente competitivo y a menudo nos enfrentábamos a grandes inversores institucionales que compraban propiedades al contado y podían cerrar rápidamente”, explica DeMayo.
En cualquier caso, la ciudad se movió con relativa rapidez para hacerse de los terrenos. Los terrenos adquiridos estaban repartidos por toda la ciudad, desde Cullen Lane, en el sur de Austin, hasta Kramer Lane, en el norte.
¿Cuándo se construirán viviendas?
Un terreno en medio de la ciudad solía ser una granja con vacas y cabras, dice Geri Flore, que vive enfrente.
Pero en cuanto al futuro de esta parcela de 5 acres en Menchaca Road, Flore no lo sabe.
“Nadie se ha acercado a decir, 'Hey, este es el plan’”, dijo.
Mientras que la ciudad tuvo que gastar el dinero del bono dentro de un cierto plazo, no hay ninguna línea de tiempo para la construcción.
“[El bono] no estaba vinculado a un calendario de desarrollo”, dijo Adler. “Al margen del calendario general de que todo el mundo quiere tener tanta vivienda como sea posible tan pronto como podamos tenerla”.
Un calendario aproximado puede estar por llegar. La ciudad contrató recientemente a una empresa para decidir qué terrenos deben desarrollarse primero; ese plan, dijo DeMayo, se espera a finales de año.
La ciudad espera invitar a empresas privadas para que empiecen a licitar los contratos de construcción en 2030.
La falta de personal y la escasez de fondos han dificultado un avance más rápido, según DeMayo. Además, la ciudad dice que todavía tiene que celebrar reuniones con los vecinos para decidir exactamente qué se construirá, además de viviendas asequibles.
“Nuestro objetivo nunca fue quedarnos con el terreno para siempre”, dijo.
A diferencia de una empresa privada, la ciudad puede permitirse el lujo de quedarse con los terrenos. No paga impuestos sobre la propiedad de los terrenos que posee. Esperar cuatro años para construir no es algo que Walter Moreau, director ejecutivo de la constructora de viviendas asequibles Foundation Communities, pueda permitirse.
“Si el sitio se queda ahí un año, o dos, o tres, o cinco”, dice, “tenemos que cubrir los gastos de mantenimiento: el seguro, el mantenimiento de las áreas verdes, posiblemente los impuestos”.
Según Moreau, la posibilidad de esperar da a la ciudad la oportunidad de reunir el dinero que necesita para construir.
“Es posible que se acabe comprando un terreno que se mantendrá durante mucho, mucho tiempo antes de poder reunir todo el dinero”, afirmó.
Pero otros dicen que tiene que haber un mayor sentido de la urgencia. Aunque los alquileres llevan más de un año bajando en Austin, una parte cada vez mayor de los inquilinos gasta más de sus ingresos en el alquiler. La ciudad va muy por detrás de su objetivo de fomentar la construcción de miles de viviendas para personas con bajos ingresos.
Rachel Stone formó parte de un grupo de personas que asesoró a los dirigentes de la ciudad cuando redactaron el borrador del bono de 2018. Stone, que trabaja para la organización de vivienda asequible sin fines de lucro Guadalupe Neighborhood Development Corporation, dijo que la construcción es más difícil de lo que era antes de la pandemia, un hecho que podría extender aún más los plazos estimados que la ciudad pueda tener para construir en estas propiedades.
“Cuando un proyecto solía construirse en dos o tres años, ahora se tarda cuatro o cinco años, y creo que es una razón más para empezar a trabajar en estos terrenos. No hay tiempo que perder”, dijo Stone. “No buscábamos simplemente tener un banco lleno de terrenos. Buscábamos terrenos para viviendas asequibles”.
El apoyo a los reportajes de KUT sobre noticias de vivienda procede de Austin Community Foundation. Los patrocinadores no influyen en las decisiones editoriales de KUT.
