Decenas de miles de inquilinos en el área de Austin pueden haber tenido rentas fijadas por propietarios acusados de utilizar software para determinar ilegalmente los precios, de acuerdo con una demanda del Departamento de Justicia y un análisis de datos realizado por KUT.
El verano pasado, el Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés) demandó a la empresa de software RealPage, con sede en Texas, acusándola de violar las leyes antimonopolio. El gobierno alega que RealPage posee un software que utiliza millones de datos de propietarios de departamentos para recomendar diariamente los precios de renta que deben cobrar los administradores.
Los administradores dijeron a los abogados federales que a menudo era difícil anular las recomendaciones del software y bajar los precios. Uno de los propietarios citados en la demanda dijo que empezaron a subir los alquileres a la semana de utilizar el software y que habían aumentado las rentas un 25% en 11 meses.
Los inquilinos acaban pagando rentas más altas de lo que pagarían de otro modo, sostiene el gobierno. RealPage ha negado estas acusaciones y argumenta, en su lugar, que su software agiliza el proceso de gestión de viviendas en renta.
La semana pasada, el Departamento de Justicia modificó sus alegatos legales para incluir a seis propietarios y empresas de gestión que, según los abogados federales, perjudicaban a los inquilinos al compartir datos privados y pactar la fijación de precios. En Austin, estas empresas poseen una parte significativa de las viviendas en renta.
Las empresas incluyen Greystar Real Estate Partners LLC; LivCor LLC de Blackstone; Camden Property Trust; Cushman & Wakefield Inc y Pinnacle Property Management Services LLC; Willow Bridge Property Company LLC; y Cortland Management LLC.
Por correo electrónico, Greystar y Cushman & Wakefield negaron haber participado en la fijación de precios.
“Estamos decepcionados de que el DOJ nos haya añadido a nosotros y a otros operadores a su demanda contra RealPage”, dijo un portavoz de Greystar. “En ningún momento Greystar participó en prácticas anticompetitivas”.
Según un análisis de KUT, Greystar y otros poseen y gestionan al menos 52,715 viviendas de alquiler en el área metropolitana de Austin. Eso representa cerca del 13% de todas las viviendas multifamiliares y el 5% de todas las viviendas de la región.
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Reporteros de The Washington Post recopilaron recientemente una base de datos de departamentos propiedad de arrendadores que, según el gobierno federal, podrían haber utilizado este software. Esta lista incluye docenas de empresas más que las seis demandadas por el DOJ. Los reporteros encontraron una proporción mucho mayor de departamentos propiedad de empresas que utilizaban este software en Austin, aproximadamente el 46%.
Se trata del porcentaje más elevado entre las demás metrópolis del país.
Los estudiosos de la vivienda y el mercado inmobiliario afirman que Austin encabeza el grupo de viviendas propiedad de empresas que presuntamente han utilizado programas informáticos de fijación de precios debido al modelo de construcción de la ciudad.
A medida que la población de Austin se ha disparado en las dos últimas décadas, también lo ha hecho la construcción de departamentos. Históricamente, las normas de uso del suelo de la ciudad han dificultado la construcción de viviendas que no sean unifamiliares o grandes edificios de departamentos.
Al mismo tiempo, cada vez es más común que empresas respaldadas por capital privado, como Greystar, sean propietarias de grandes complejos, según un análisis de Propublica de 2022. Estas empresas, que tienden a poseer miles de departamentos, pueden estar más inclinadas a utilizar el tipo de software que el gobierno federal está investigando ahora.

“Austin ha crecido tan rápido y tan recientemente que una gran parte del stock de alquiler que tenemos ahora se ha construido en los últimos 20-25 años en forma de estos enormes desarrollos”, dijo Jake Wegmann, profesor de bienes raíces en la UT Austin. “Yo supondría que merece más la pena utilizar una herramienta como RealPage si se opera a escala”.
El gobierno federal está pidiendo a un juez que prohíba a RealPage y a las empresas añadidas a la demanda un comportamiento anticompetitivo, incluido el uso de software que dice que fue diseñado para realizar prácticas de fijación de precios.
Como anticipo de lo que podría ser una sentencia, el Departamento de Justicia anunció la semana pasada que había iniciado los trámites para llegar a un acuerdo con Cortland, propietaria de unos 2,000 departamentos en la zona metropolitana de Austin. Si un juez aprueba el acuerdo, Cortland tendría prohibido utilizar los datos de otros propietarios para elaborar modelos de precios o utilizar programas informáticos que hagan lo mismo sin que alguien ajeno a la empresa supervise su uso.
Los expertos con los que habló KUT dijeron que los precios de los alquileres podrían bajar si se prohíbe a las empresas utilizar este tipo de software. Los alquileres en Austin llevan casi dos años bajando, a diferencia de la tendencia de todo el país. El descenso se debe, en parte, al auge de la construcción.
En el último año, los miembros del Consejo de la Ciudad han intentado contribuir a este auge permitiendo a los propietarios construir más en los barrios unifamiliares.
Awais Azhar, director ejecutivo de la organización sin fines de lucro HousingWorks Austin, dijo que la supuesta fijación de precios va en contra el objetivo de bajar los precios mediante la construcción de más viviendas. (El propio Azhar vive en un complejo propiedad de una de las empresas acusadas de fijación de precios).
“¿Cómo nos aseguramos de que esos esfuerzos no se vean socavados por... la falta de un mercado libre en el que se pueda competir?”, dijo.
La Fundación Comunitaria de Austin apoya a KUT en sus reportajes sobre vivienda. Los patrocinadores no influyen en las decisiones editoriales de KUT.