¿Cómo se adapta una ciudad que nunca planificó tener una población de casi un millón de habitantes ni un amplio sistema de transporte público? ¿Hay que hacerlo?
Estas son las preguntas a las que se enfrentan los miembros del consejo de la ciudad mientras se preparan para votar el mes que viene sobre una serie de cambios en las normas de uso del suelo que determinan qué se puede construir en la ciudad y dónde. Los funcionarios electos y sus partidarios han recurrido cada vez más a ellas para aumentar el número de viviendas en Austin y ayudar a frenar el creciente costo de la vivienda y la expansión descontrolada que ha llegado a definir a esta ciudad.
Los miembros del consejo han estado modificando las normas de zonificación poco a poco desde 2020, cuando quedó claro que su plan para revisar la maraña de leyes de uso del suelo de la ciudad se vería descarrilado por una demanda. Pero cambiar las normas de zonificación en Austin siempre es controversial. Por lo general, la gente se inclina por uno de los dos bandos: los partidarios afirman que los cambios permitirán que más gente pueda permitirse vivir en los barrios céntricos de la ciudad y harán que el transporte público sea más eficiente; los detractores temen que su promulgación sacrifique el aspecto de estas calles y a las personas que viven en ellas.
Los miembros del consejo y de la comisión de urbanismo celebrarán una audiencia pública el jueves antes de la votación prevista para mediados de mayo. Esto es lo que se propone.
HOME Fase 2 o Tamaño Mínimo del Terreno
Para construir una casa en Austin se necesita una cierta cantidad de tierra. Esto se llama tamaño mínimo del lote. En 1931, la ciudad adoptó su primer tamaño mínimo de lote de 3,000 pies cuadrados. A lo largo de la década siguiente, la ciudad aumentó este número, estableciéndose finalmente en 5,750 pies cuadrados en 1946. El tamaño mínimo de las parcelas de Austin hizo que la ciudad se pareciera más a un suburbio que a una metrópolis.
Los funcionarios electos quieren ahora rebajar mucho el tamaño mínimo de la parcela. El personal municipal ha propuesto reducirlo a más de la mitad, de 5,750 pies cuadrados a 2.000. (Las parcelas unifamiliares en Austin tienden a superar el mínimo de terreno exigido. La media del tamaño de un solar está más cerca de los 8,000 pies cuadrados).
Los miembros del Consejo están proponiendo este cambio como la segunda parte de una serie de enmiendas que están llamando HOME. Antes significaba Home Options for Middle-Income Empowerment (Opciones de Hogares para las Rentas Medias), pero ahora se comercializa como Home Options for Mobility and Equity (Opciones de Hogares para la Movilidad y la Equidad).. En diciembre, los miembros del consejo aprobaron la primera ronda de cambios, votando a favor de permitir a los propietarios construir hasta tres viviendas en terrenos donde históricamente la normativa sólo permitía una o dos.
Si se modifica el tamaño mínimo de las parcelas, los propietarios podrán construir una casa en una superficie de 2,000 pies cuadrados. Para construir dos o tres viviendas, seguirían necesitando al menos 5,750 pies cuadrados.
Sus partidarios, entre ellos la alcaldesa provisional Leslie Pool, sostienen que esta medida animará a los promotores a construir casas más pequeñas, que esperan se vendan más baratas que las grandes y permitan a más gente vivir en barrios más cercanos al centro de la ciudad. Los propietarios de viviendas también podrían dividir sus propiedades en varios lotes, siempre y cuando los lotes sean de al menos 2,000 pies cuadrados.
Pero a los opositores les preocupa el impacto que esto podría tener en las facturas del impuesto sobre bienes inmuebles y en los inquilinos con rentas bajas. Si un promotor puede construir más en un terreno, suele obtener más beneficios, lo que aumenta su valor. Esto podría animar a los propietarios a vender, obligando a los inquilinos a mudarse. También podría traducirse en un aumento de la tasación de las viviendas y, potencialmente, de las facturas del impuesto de bienes inmuebles, aunque las políticas estatales y locales suelen limitar el aumento de los impuestos año tras año.
Compatibilidad
En Austin, hay normas que limitan la altura que puede tener un edificio cuando se encuentra a cierta distancia de una vivienda unifamiliar o de un terreno zonificado para una vivienda unifamiliar. Cuanto más lejos de esta propiedad, más alto se puede construir.
Estas limitaciones de altura se extienden hasta 540 pies de distancia, o la longitud de un campo y medio de fútbol, de una vivienda unifamiliar. Como la altura aumenta con la distancia, el resultado es que la parte superior de los edificios cercanos suele parecer una escalera. Esto se puede ver en el diseño del cine Alamo Drafthouse en South Lamar Boulevard.
La ciudad lleva cuatro décadas aplicando estas normas. Los funcionarios electos proponen ahora flexibilizarlas considerablemente. En lugar de imponer límites de altura a estructuras situadas a 540 pies de una vivienda, el consejo de la ciudad propone limitar las restricciones de altura a una distancia de 75 pies. Cualquier edificio situado más cerca tendría que respetar ciertas limitaciones de altura. (Los miembros del consejo aprobaron una versión anterior, más limitada, de estos cambios, pero un juez la anuló).
El personal municipal calcula que estos cambios permitirían a los promotores construir cerca de 63,000 viviendas en Austin. Al mismo tiempo, el personal ha señalado que cambiar las normas de compatibilidad y permitir a los desarrolladores construir más alto podría animar a los propietarios a demoler los complejos de departamentos existentes, obligando a los inquilinos actuales a abandonarlos. El personal estima que 252 complejos de departamentos en pie podrían ser reurbanizados como parte de estos cambios. Aún no se han propuesto medidas de protección para los inquilinos que podrían verse afectados.
ETOD, o Desarrollo Equitativo Orientado al Tránsito
En 2020, los votantes de Austin acordaron que la ciudad aumentara sus impuestos sobre la propiedad para ayudar a pagar un sistema de tren ligero, parte de un proyecto más amplio llamado Proyecto Connect. En la última iteración de los planes, se han trazado estaciones de metro ligero para el campus de la Universidad de Texas en Austin, el centro de la ciudad y partes del sureste de Austin de camino al aeropuerto.
Los funcionarios electos proponen cambiar las normas de uso del suelo en un radio de media milla de las estaciones, con el fin de que más personas vivan cerca de las líneas de tren. Se permitiría a los desarrolladores construir más alto de lo permitido actualmente si se comprometen a reservar una parte, normalmente entre el 12% y el 15%, de lo que construyan para personas con rentas bajas. En los casos en que construyan viviendas para vender en lugar de alquilar, los constructores podrían pagar una tasa en lugar de construir viviendas para residentes con rentas bajas.
Al igual que con la compatibilidad, el personal de la ciudad ha dicho que estos cambios podrían alentar a los propietarios a demoler los departamentos existentes para construir edificios más altos y potencialmente desplazar a los inquilinos. Pero el personal de la ciudad está recomendando protecciones contra esto suceda. Piden a los miembros del consejo que adopten normas que dificulten la reurbanización de edificios en los que los inquilinos pagan alquileres baratos, y en caso de que se reurbanicen, los inquilinos tendrían la opción de alquilar una vivienda en el nuevo edificio.
