El Departamento de Transporte de Texas pasó por alto un complejo económico de 70 unidades al hacer el recuento de las viviendas que podrían ser destruidas por la ampliación de la carretera interestatal 35 a través del centro de Austin.
Aria Grand -una comunidad de departamentos en el barrio de Travis Heights que se inauguró en 2019- se omitió en el recuento inicial de desplazamientos residenciales en el análisis inicial del Departamento conocido como TxDOT sobre las opciones de ampliación.
Si Aria Grand fuera expropiado para ampliar la interestatal, se desplazarían aproximadamente el doble de hogares de los que TxDOT estimó inicialmente, cerca de 140 en total. También se podrían confiscar más de 70 propiedades comerciales. Esto se haría a través del llamado dominio forzoso, un proceso que permite al Estado tomar una propiedad privada para uso público siempre que el propietario reciba una compensación justa.
TxDOT culpa del descuido al uso de imágenes aéreas obsoletas.
"Los mapas de base que habíamos utilizado pueden tener un año o dos años de antigüedad, y comenzamos esto hace un par de años, por lo que eso se complica sobre sí mismo", dijo el ingeniero del distrito de Austin de TxDOT, Tucker Ferguson. "A medida que avanzamos en el desarrollo de este tipo de proyectos, nos volvemos más específicos. Actualizamos nuestros mapas. Hacemos más estudios de campo para saber qué hay realmente sobre el terreno. Desde luego, no echaremos a nadie a medida que desarrollemos el proyecto y ultimemos ese tipo de detalles".
Abogados de dominio forzoso dijeron a KUT que las revisiones de los primeros planes de TxDOT son comunes, pero no suelen ser de este grado.
"Lo que es interesante para mí es la magnitud en este caso", dijo Luke Ellis, un socio de Marrs Ellis & Hodge que también enseña ley de dominio forzado en la Univesidad de Texas en Austin. "Si estaban en más o menos 150 y se perdieron 70 unidades, eso es un fallo bastante grande sobre una base porcentual. ¿He visto antes que cometan este tipo de errores? Sí, pero no con un margen tan amplio".
Pero ahora, TxDOT ha revisado una de las dos propuestas de ampliación que compiten entre sí -conocida como Alternativa de Construcción 3- para evitar no sólo el Aria Grand, sino también las viviendas multifamiliares al otro lado de la autopista.
Un complejo de departamentos de dos pisos llamado Carlton Gardens y una comunidad de condominios en el 1500 de la calle Summit se incluyeron inicialmente en los recuentos de desplazamiento público, dijo TxDOT, pero ahora sobrevivirían si se elige la Alternativa de Construcción 3 modificada.
La Alternativa de Construcción 2, la otra opción en carrera, corta a través de todos ellos, incluyendo al Aria Grand.
TxDOT se niega a decir cuál de las dos opciones de construcción prefiere. La Alternativa de Construcción 1 -un plan para construir un túnel a través del centro de la ciudad- ya fue descartada, en parte debido a sus costos significativamente más elevados.
Así que ahora TxDOT pasará primero meses realizando análisis de los dos planes de ampliación restantes, mientras los residentes, los propietarios de negocios y los trabajadores de todo el recorrido del proyecto se preguntan sobre su futuro.
Pero la destrucción de un complejo de 70 viviendas asequibles en una de las zonas más céntricas de la ciudad podría resultar una píldora demasiado grande de tragar para TxDOT, sobre todo si se tiene en cuenta que la agencia estatal ha pasado por alto al Aria Grand en primer lugar.
Sustituir 70 viviendas económicas sería difícil
El Aria Grand, de 17 millones de dólares, fue posible gracias a un programa federal que incentiva a los promotores privados a construir viviendas asequibles. Los promotores obtienen créditos fiscales federales para ayudar a reducir el costo de construcción de un complejo de departamentos. A cambio, se comprometen a ofrecer un número específico de unidades con un alquiler reducido a los hogares con menores ingresos.
Los contribuyentes de Austin han ayudado. Los promotores del Aria Grand compraron el terreno en 2017 con un préstamo de 1.5 millones de dólares a bajo interés procedente de un bono de vivienda asequible de Austin de 2013. En ese entonces, el tramo en la esquina suroeste de la Avenida Woodland y la I-35 era un lote no desarrollado de árboles y matorrales que lindaban con el arroyo Harpers Branch.
En el Aria Grand, los alquileres de 60 de las 70 unidades se calculan en función de los ingresos de los hogares. Un hogar de dos personas que gane menos de $23,750 podría aplicar a un departamento de un dormitorio por tan sólo 400 dólares al mes.
Eso es un alquiler extremadamente bajo para cualquier lugar de Austin, pero especialmente en ese área. Un departamento de un dormitorio en el área del código postal 78704 cuesta $1,786 al mes en promedio, según un análisis de comunidades de alquiler preparado para KUT por ApartmentData.com.
"Si tratara de replicar esto hoy, no sé cómo lo haría", dijo la promotora del Aria Grand, Megan Lasch, presidenta de O-SDA Industries. "Si miras lo que pagamos por la tierra aquí, fue increíblemente barato comparado con lo que costaría hoy".
La demolición de un complejo de viviendas económicas relativamente nuevo en el céntrico barrio de Travis Heights también supondría un golpe contundente a los objetivos de vivienda asequible de Austin, que la ciudad ha luchado por cumplir desde que adoptó la estrategia en 2017.
Uno de esos objetivos incluye la distribución de nuevas unidades de vivienda económica en cada distrito del Consejo de la Ciudad, un resultado que ha seguido siendo esquivo.
"Ha demostrado ser realmente difícil en áreas que han sido históricamente de baja densidad, unifamiliares", dijo Elizabeth Mueller, profesora de planificación comunitaria y regional en la Universidad de Texas en Austin. "La gente no tiene tantas opciones tan céntricas [como el Aria Grand]", dijo.
TxDOT se ha enfocado en la Alternativa de Construcción 3
Cuando TxDOT reveló el verano pasado sus planes para ampliar la I-35, la agencia estatal se encontró con una fuerte oposición por parte de grupos vecinales, defensores del transporte y funcionarios electos.
El Consejo de la Ciudad de Austin se centró en los desplazamientos, sin saber en ese momento que las cifras eran aún mayores de lo que había informado TxDOT. Los comisionados del condado de Travis pidieron que se redujera la huella y exigieron "una alternativa significativamente diferente" para el proyecto de la autopista.
Por eso, cuando la agencia estatal tuvo una segunda oportunidad de rehacer los diseños de ampliación de la I-35 basándose en los comentarios de la comunidad, los ingenieros se centraron casi por completo en la Alternativa de Construcción 3.
Las revisiones que llamaron la atención de TxDOT en la presentación a los medios de comunicación en enero incluían el desplazamiento de las dos vías de acceso al mismo lado de la autopista en el centro de la ciudad para crear una sección de estilo bulevar, la reducción de los tramos más largos de la interestatal por debajo del nivel del suelo y el aumento del número de cruces peatonales.
El Departamento de Transporte de Texas elaboró unos planos que mostraban cómo el deseo de la ciudad de cubrir los tramos rebajados de la I-35 con "tapones" -largas cubiertas entre los puentes que podrían albergar plazas públicas, parques o incluso edificios- podría integrarse en la Alternativa de Construcción 3, siempre y cuando la ciudad pudiera reunir los cientos de millones de dólares para pagarlos.
Uno de los cambios más significativos de la Alternativa de Construcción 3 fue la transformación de la intersección de Riverside Drive y la I-35 en lo que se denomina un intercambio urbano de un solo punto (SPUI, por sus siglas en inglés).
Un SPUI permite que todos los giros a la izquierda sean controlados por un solo semáforo. La configuración significa que más vehículos pueden moverse a través de una intersección, pero también requiere más espacio.
La huella más amplia del SPUI permitió a TxDOT desplazar las rampas de entrada y salida más al norte, dijo Ferguson de TxDOT, lo que hizo posible reducir el derecho de paso cerca del Aria Grand y otras residencias al sur de Riverside para que eviten el camino de la autopista.
Entonces, dado todo el tiempo que se ha dedicado a cambiar la Alternativa de Construcción 3 para aplacar algunas críticas y el hecho de que aborda la supervisión de TxDOT sobre el Aria Grand, ¿se sigue considerando seriamente la Alternativa de Construcción 2?
"Tenemos dos [opciones] muy contrastadas en el proceso medioambiental", dijo Ferguson. "Ahora mismo somos neutrales".
Meses en el limbo
Por supuesto, no hacer ningún cambio en la I-35 sigue siendo una opción, también. TxDOT comparará esa opción de "No construir" con las otras dos propuestas durante los próximos meses.
En primer lugar, el departamento analizará los efectos de los proyectos en todos los aspectos, desde la calidad del aire y del agua hasta el ruido del tráfico y el cambio climático. Los informes, conocidos como declaraciones de impacto ambiental, son objeto de un minucioso examen por parte de los defensores del medio ambiente, que a menudo impugnan los resultados.
Una vez hecho esto, TxDOT seleccionará la propuesta que prefiera y le dará la denominación oficial de "Alternativa Preferida".
Esta decisión se espera para finales de este año o principios de 2023. A continuación, se abrirá un periodo de 60 días para comentarios públicos. Y luego está previsto que la decisión final se anuncie en el verano de 2023.
TxDOT prevé que la construcción comience a finales de 2025.
Si la agencia estatal opta por la Alternativa de Construcción 2 después de todo eso, la reacción podría ser grave.
"Sería terrible que un proyecto de autopista provocara la demolición de lo que es realmente una vivienda asequible muy, muy nueva", dijo la concejal de Austin Kathie Tovo, cuyo distrito 9 abarca Aria Grand. "Se han invertido muchos recursos financieros, planificación, tiempo, esfuerzo y energía para crear esta comunidad. Sería una verdadera pérdida verlo desaparecer".
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